Ulf Brunfelter; Liberalisera bostadssektorn – ett alternativ till Bostadskommittén

ULF BRUNFELTER:
Liberalisera bostadssektorn – ett alternativ till Bostadskommitten
Hyresgäströrelsens och många
bostadspolitikers verklighetsuppfattning
om subventionsbehovet är överdrivet,
hävdar Ulf Brunfe/ter. Subventionerna
gör det omöjligt att producera bostäder
utan skattestöd. Författaren är starkt
kritisk mot Bostadskommittens selektiva
subventionering och visar hur en
liberalisering av bostadssektorn kan
realiseras.
Jur kand Ulf Brunfelter är chef för
Näringslivets Byggnadsdelegation.
En trogen vapendragare för socialiseringsfaktorn i svensk bostadspolitik sen
mitten på 70-talet har varit ” orättvisan”
i boendekostnader mellan hyresboende
och villaboende. Det är ett tema som
också återkommer i bostadskommittens
arbete, där det blivit ledstjärna för diskussioner om ”neutralitet” dvs krav på
likvärdiga boendekostnader för olika
boendeformer.
l grunden döljer sig bakom detta en
strategi från bl a hyresgäströrelsen att
frammana en verklighetsuppfattning,
som passar för krav på subventioner och
stöd till hyressektorn å ena sidan och
pålagor på hushållsägda bostäder å den
andra. Utgångspunkten för resonemangen är att kapitalkostnaderna år l, dvs
produktionsåret/inflyttningsåret, skaD
läggas till grund för en jämförelse mellan
hyrda och ägda lägenheter. I ett sådant
begränsat tidsperspektiv ter sig hyreskostnaderna helt omöjliga att bära utan
stora subventioner, och småhusens ränteavdrag ter sig också som en del av subventionssystemet, som måste ha en motsvarighet i räntebidrag till hyresboendet
l ett sådant resonemang bortser man
helt från att bostadsmarknaden i allt vä-
sentligt – till 98 å 99 procent – inte
försörjs av nybyggda bostäder utan aY
det befintliga bostadsbeståndet. Nyproduktionen har en mycket begränsad betydelse.
SARO-företagens dolda resurser
l själva verket representerar våra bostä-
der inom hyressektorn en mycket stor
del av vår nationalförmögenhet. Under
efterkrigstiden har mer än hälften av
hyresbostäderna – 800 000 av cirka
1600 000 lägenheter – ställts till de komunala bostadsföretagens förfogande
enarn gemensamma uppoffringar från
folkhushållet. De kommunala bostadsföretagens främsta uppgift är att vart och
ett på sin ort sörja för de hyresboendes
välfärd på bostadsmarknaden.
Tillsammans representerar de kommunala lägenheterna nästan en fjärdedel av
det totala bostadsbeståndet på ca 3,6
miljoner bostäder. Vår totala bostadsstock – dvs inräknat både bostadsrätter,
hyreslägenheter och egnahem – anses
enligt bedömare i Bostadsdepartementet
ha ett återanskaffningsvärde 1984 runt
1100 miljarder kr. SABO-företagens anBostadsmarknadenförsörjs till
98-99 % av det befintliga bostadsbeståndet – inte av nybyggda bostäder.
del av bostadskapitalet, beräknat på detta sätt, bör då kunna skattas till ca 250
miljarder.
Med den prisreglering, som utvecklats
genom bruksvärdesystemet är förräntningen på detta kapital lågt. T ex förräntar Svenska Bostäder till marknadsränta
ett kapital av ca 3 miljarder, medan återanskaffningsvärdet av fastighetsbeståndet kan skattas till 15 miljarder. Även
räntebelastningarna är begränsade, t ex
hade Svenska Bostäder med sina 50 000
lägenheter en räntebelastning 1984- I985
på ca 6,5%, räknat på företagets låneskuld. Belåningsgraden på SABO-företagen ligger runt I 500 kr/m2
, medan nyproduktionskostnaden kan skattas till
drygt 6000 kr.
I förhållande till återanskaffningsvärdet, finns därför latent lagrat ett mycket
85
betydande kapital hos SABO-företagen .
På detta dolda egenkapital ställs inga förräntningskrav alls. Räknas SABO-företagens fastighetsvärden mera försiktigt
till bara hälften av nyproduktions-/
återanskaffningsvärde, dvs till 3000 kr/
m2
, skulle SABO-företagens fastigheter
representera ett kapitalvärde av ca 125
miljarder, varav ca 65 miljarder är belå-
nade.
Någonting av dessa väldiga resurser
borde onekligen räknas de hyresboende
till godo exempelvis i Hyresgäströrelsens rättviseresonemang. Enbart normal
förräntning på dolda abelånade fastighetsvärden – ca 60 miljarder vid ett antaget genomsnittsvärde på 3000 kr/m2
i
SABO-företagen – motsvarar t ex ca 9
miljarder årligen, något som sällan eller
aldrig ventileras i svensk bostadspolitik.
Två iakttagelser kan i detta sammanhang vara rimliga. Den ena, att bostadssubventionerna har mindre betydelse än
man tror för hyreskostnaderna. De måste relateras till hela beståndet och motsvarar då inte 60 % av hyreskostnaden
utan 15 % av företagens hyresintäkter.
Genomsnittligt låg hyrorna 1984 i SABOföretagen vid ca 300 kr per m2
/år, varav
räntesubventionen motsvarade ca 50 kr
per m2
/år.
Den andra är, att företag som representerar så stora kapitalresurser, rimligtvis måste kunna göras självbärande, och
att detta är nödvändigt av samhällsekonomiska skäl.
Verklighetsuppfattning och propaganda
I ljuset av detta framstår Hyresgäströrelsens och många bostadspolitikers verklighetsuppfattning om subventionsbehovet till hyresboende överdrivet. Det
86
verkliga syftet kan i själva verket tänkas
vara att spärra villaboendets utvecklingsmöjligheter. Den som till marknadspris övertar eller nyproducerar ett eget
hem, har i princip inte mycket kapital
bakom sig, kanske inget alls. Att låta den
ensamboende få en skattekredit med avdragsrätten för räntor som utjämningsinstrument av kapitalkostnaderna för anskaffning av en bostad, som idag kostar
600000 kr eller mer, har i själva verket
ett bärkraftigt bostadspolitiskt motiv. En
sådan ensamstående bostadsförsörjare
är ingen kapitalist som SABO-företagen.
Han behöver tvärtom ett stöd till sin kapitalförsörjning, och kan inte som
SABO-företagen lita till en förvaltningsapparat som disponerar över miljardbelopp.
Nu drivs neutralitetstänkandets skeva
kapitalkostnadsfilosofi dessutom mycket
längre, när det även kopplas till paritetsbegreppet – dvs filosofin att bostäder
med likartade produktionskostnader och
jämförbar ålder ska betinga ungefär samma årskostnader för de boende oavsett
hur de ser ut eller var de är belägna.
Därmed läggs grunden inte bara för en
ren prisregleringsfilosofi på hyresmarknaden, utan det skapas också ett motiv
för en fortskridande ekonomisk socialisering av bostadsbeståndet i sin helhet,
dvs även av bostadsrätts- och egnahemsmarknaden.
Bostadskommittens strävan
Det är i detta perspektiv, som bostadskommittens strävan bör ses. strategin
kan beskrivas så här:
Subventioner kan utformas som ett
stöd till boende, men också som ett stöd
till företag. Det svenska subventionssystemet har i hög grad blivit ett stöd just
till SABO-företagen.
Ju mer ett sådant stöd förstoras, desto
omöjligare blir det för en konkurrent att
leva utan stöd. Det blir till sist som för en
enskild att försöka konkurrera med tex
ett kommunalt trafikföretag, var budget
har en kommunal skattesubvention. Det
är i längden omöjligt.
Subventionssystemet har redan
knäckt bostadsföretag med vanliga banklån. Sådana bostäder produceras inte
längre. Efter 1982 års avdragsreform,
som var ett offer just på neutralitetsfilosofins altare, kan praktiskt taget inte
några egnahem produceras utan statliga
Bostadssubventionerna har
mindre betydelse än man tror
för hyreskostnaderna.
lån. Därmed blir också egnahemsmarknaden subventionsberoende.
Neutralitetsfilosofins säregna segrar i
opinionsbildningen har redan satt tydliga
spår i kapitalkostnadernas utveckling för
nybyggda bostäder. Favoriseringen av
kommunala bostadsföretag är både stor
och entydig.
Den selektiva subventioneringens väg
tänker bostadskommitten fortsätta. Bostadskapital får inte ge nämnvärd för·
räntning: ”Det är ett mål för bostadspoli·
tiken att motverka förmögenhetsbildning
genom fastighetsinnehav”.
Subventionspolitiken är just ett ut·
märkt sätt att nå detta mål. Avdragsef·
fekten för räntor kan begränsas ytterliga.
re och bytas ut mot t ex statliga subventionslån eller skulduppskrivning i form
av räntelån eller indexlån.
Regleringstänkandet växer så fram i
en ordning, där paritetskravet blir en
viktig målsättning för prisreglering inte
bara av nyare utan också äldre bostäder.
En omfördelning av kostnader över tiden
förespeglas så som en lösning, och medlet kan då heta ny fastighetsskatt. På så
sätt kan man nå en ordning med ekonomisk styrning av kostnader i alla bostä-
der oavsett åldrar och boendeformer.
Den nya socialiseringstekniken
Iprincip innebär detta en omdaning, som
kan utvecklas till en ekonomisk socialisering av hela bostadsmarknaden. Ty
Favoriseringen av kommunala
bostadsföretag är både stor
och entydig.
subventionerna gör det omöjligt att
producera bostäder utan skattestöd. För
ubventionssystemets upprätthållande
krävs i sin tur en offentlig finansiering
inom sektorn med nya fastighetsskatter.
Därmed blir sektorn finansiellt självgenererande i offentlig ordning, och fastighetsskatterna ersätter den kapitalbildning på marknaden, som annars skulle
ha söijt för sektorns tillväxt och underhåll. Belysande är just att också fastighetsunderhållet kan dras in i ett sådant
offentligt kapitalförsörjningsprogram. På
många sätt liknar detta f ö förhållandena
iÖsteuropa.
När småhusen inrangeras i detta, blir
de inte bara subventionsberoende som
de redan blivit idag efter skattereformen.
Det blir också ekonomiskt sett allt mindre meningsfullt att vara småhusägare i
takt med att boendekostnaderna drivs
87
upp med fastighetsskatter. Ekonomiskt
sett har småhuset – eller för den delen
bostadsrätten – dragits in i ett kollektivt
bostadsfinansieringsssystem, där hyresrätt, bostadrätt och egnahemsägande
smälter samman i ett totalstyrt konglomerat av ”solidariska” bostadsbetalningar. Detta i sin tur är ingenting annat
än en nationalisering. Socialiseringen
har nått sitt mål och skapat ett offentligt
finansierat omfördelningssystem för
boendekostnader.
Liberalisera bostadssektorn
Finns det då några möjligheter att vända
på utvecklingen och återfå en mindre
kontrollerad och friare bostadsmarknad?
Det är helt klart att sådana möjligheter
finns men å andra sidan är det lika klart
att det är svårt att avreglera ett samhälle.
Vi befinner oss i en besvärlig labyrint
som är svår att ta sig ur.
En första åtgärd att nå friare förhållanden måste i så fall bli att minska subventionsberoendet. Det är en central fråga
redan av statsfinansiella skäl. Vi måste i
så fall hejda den omfördelning skatteoch avgiftsvägen som är tilltänkt på äldre
hus och bostäder, som just har till syfte
att upprätthålla subventionssystemet.
Också indexlån skulle låsa fast oss i en
regleringsberoende situation.
Det kan då vara en tröst att veta, att
ekonomisk socialisering genom subventioner inte är någon nödvändig betingelse för bostadsproduktion, som anhängarna gör gällande. Vi är nu nere i ca 30 000
nyproducerade lägenheter per år. Det är
i stort sett bara hälften av de ca 59000,
som producerades 1939, då vi inte var
subventionsberoende.
88
En annan viktig åtgärd är att återupprätta egnahemssektorns vitalitet. Vi
måste då sanera skattereformen och t ex
gå in för en 50% marginalskatt för alla så
att hushållen får betalningsförmåga kvar
att skaffa sig egnahem räknat efter skatt.
Avdragsrätten för bostadslåneräntorna
behöver då bibehållas för att hushållen i
inflationstider skall klara av dryga lånebetalningar. En väg till sanering av bostadssektorn ligger kanske just i att i
ökad utsträckning låta hushållen ta ansvar för sitt boende. Man kan då också
tänka sig en övergång till ägarlägenheter
även i flerfamiljshus, som ju varit aktuellt i debatten under de borgerliga
regeringsåren.
Om bostadssektorn på detta sätt frigörs från ekonomiskt beroende i form av
stöd från stat och kommun till bostadsföretagen, får man i stället tänka sig ett
stöd till inkomstsvaga hushåll, som kompletterar en marginalskattesänkning.
Fastighetsskatterna ersätter
den kapitalbildning på marknaden som annars skulle ha sörjt
för sektorns tillväxt och underhåll.
För inkomstsvaga grupper skulle tex
kunna finnas bostadsanskaffningslån efter mönster av de bosättningslån som tidigare funnits i Sverige. Detta skulle underlätta för sådana grupper att skaffa
bostadsrätter eller ägarlägenheter.