Rainer Zitelmann: Hyresregleringar skadar dem de är tänkta att hjälpa

Bostadsbristen förvärras runt om i Europa – och vänsterpartierna har gjort den till en central politisk fråga. Nyligen vann det yttersta vänsterpartiet Die Linke till och med valet i Berlin, Tysklands huvudstad, efter att ha gått till val på kravet att förstatliga stora bostadsbolag. I Spanien har hundratusentals människor demonstrerat för hårdare regleringar.

Men hjälper sådana åtgärder verkligen? Vi borde dra lärdom av Tysklands erfarenheter, där en form av hyresreglering, den så kallade Mietpreisbremse (hyresbromsen), infördes redan 2015 och därefter har skärpts vid flera tillfällen.

Hyresregleringen har emellertid fått precis motsatt effekt mot vad som var avsikten. Det är slutsatsen i en ny doktorsavhandling från universitetet i Regensburg, ett av Europas ledande universitet inom fastighetsekonomi.

I Tyskland växer skillnaden mellan hyrorna för befintliga hyresgäster och de hyror som tas ut när lägenheter hyrs ut på nytt. I sin avhandling från 2026, Housing Markets Between Regional Heterogeneity and Political Intervention, analyserar Lars Jagemann 107 tyska städer. Han konstaterar att skillnaden mellan befintliga hyror och begärda hyror vid nyuthyrning i genomsnitt uppgår till 20–25 procent, och i storstadsområden kan vara så stor som 50 procent.

Detta skapar vad ekonomer kallar en inlåsningseffekt. Som Jagemann förklarar håller befintliga hyresgäster fast vid sina billiga, rättsligt skyddade hyreskontrakt och undviker att flytta till den dyrare delen av marknaden, även när deras nuvarande bostäder inte längre passar deras behov.

Följden blir att utbudet av bostäder för människor som behöver flytta, exempelvis unga familjer eller personer i början av yrkeslivet, minskar. Det blir därmed allt svårare för dem att hitta en bostad. Marknaden delas allt tydligare upp i två grupper: ”insiders”, som gynnas av stabila och billiga hyreskontrakt skyddade av regleringar, och ”outsiders”, som söker bostad och möter kraftigt stigande hyror vid nyuthyrning.

Avhandlingen bekräftar vad ekonomer gång på gång har varnat för: Även om den tyska bostadspolitiken syftar till att främja social stabilitet och skydda hyresgästerna skapar de införda åtgärderna oavsiktliga snedvridningar av marknaden. Paradoxalt nog kan dessa skada just de grupper som politiken är tänkt att skydda. Regleringarna blir, enligt författaren, alltmer ”dysfunktionella”.

I teorin finns två möjliga vägar framåt: ännu mer reglering eller avreglering och större tilltro till marknadskrafterna. Författaren ger själv ingen direkt rekommendation. Det hade varit önskvärt om avhandlingen mer ingående hade undersökt problemen med ytterligare skärpta regleringar, särskilt den ”interventionsspiral” som nationalekonomen Ludwig von Mises identifierade.

Enligt Mises kan skärpta regleringar tillfälligt lindra vissa problem, men samtidigt skapar de nya. Staten inför då ytterligare regleringar för att komma till rätta med dessa problem, vilket i sin tur leder till nya oavsiktliga konsekvenser.

Avhandlingen ger faktiskt empiriskt stöd för denna mekanism. Sedan Tyskland införde sin hyresbroms 2015 har regleringen redan skärpts flera gånger. Även den så kallade Kappungsgrenze, som begränsar hyreshöjningar för befintliga hyresgäster, har gjorts mer restriktiv.

En central slutsats i avhandlingen är att bostadspolitiken, just eftersom bostäder är ett grundläggande socialt behov, måste respektera marknadens inneboende mekanismer. Regleringar som motverkar grundläggande ekonomiska incitament leder till olika strategier för att kringgå reglerna, vilket kan innebära ytterligare påfrestningar för utsatta grupper.

En långsiktigt hållbar bostadspolitik måste därför, enligt författaren, använda marknadsmekanismerna på ett klokt sätt i stället för att motarbeta dem: genom att skapa incitament i stället för att införa förbud, öka utbudet i stället för att begränsa priserna och etablera tydliga, långsiktiga spelregler i stället för ständigt föränderliga politiska ingrepp.

Författaren betonar också särskilt de skadliga effekterna av politisk osäkerhet. Sådan osäkerhet uppstår inte bara genom faktiska politiska beslut. Redan diskussioner om möjliga nya regleringar kan skapa osäkerhet och få investerare att inta en avvaktande hållning.

Osäkerhet är alltid negativ för investerare, men den är särskilt skadlig på fastighetsmarknaden, menar författaren, eftersom investeringarna kräver långa planeringshorisonter och i stor utsträckning är irreversibla. Till skillnad från aktier kan investerare inte när som helst dra sig ur ett byggprojekt utan att förlora betydande summor.

Även här uppstår en ond cirkel: Osäkerheten minskar bostadsutbudet, vilket driver upp fastighetspriser och hyror. Dessa prisökningar används sedan som argument för nya politiska ingrepp, som i sin tur skapar ännu större osäkerhet.

Vid sidan av sjukvård och finansmarknader hör bostadsmarknaden till de mest reglerade marknaderna i många länder. Det är ingen tillfällighet att det också är just dessa sektorer som återkommande drabbas av kriser. Fler regleringar ökar kostnaderna och minskar effektiviteten.

Runt om i Europa begår borgerliga partier misstaget att överlåta bostadspolitiken åt vänstern, i stället för att själva göra problem som höga hyror och bostadsbrist till centrala politiska frågor. De borde visa att endast omfattande avregleringar kan leda till en kraftig ökning av bostadsutbudet. Javier Milei visar just nu i Argentina hur detta kan genomföras.

Rainer Zitelmann är författare till Myter om kapitalism