Print Friendly

Bostadspolitiken

Av Redaktionen | 31 december 1962


1962


Artiklarna från Svensk Tidskrifts årsböcker är inskannade och sedan hjälpligt överförda till text. Denna sida ska mest ses som en bas för sökfunktionen. Läsbarheten blir bäst om man väljer PDF-versionen.

Acrobat Reader för att läsa PDF kan hämtas här.

BOSTADSPOLITIKEN
UNDER DET senaste året har bostadspolitiken och enkannerligen
hyresregleringen kommit i förgrunden i den allmänna debatten. Anledningen är främst, att man även
inom socialdemokratien börjat uppmärksamma regleringens ytterst
allvarliga avigsidor. Det kan må-
hända därför finnas skäl att söka
göra en kort sammanfattning av
den under efterkrigstiden rådande
bostadspolitiken. I detta sammanhang torde det dock vara naturligt
att begränsa redogörelsen dels till
det generella statliga stödet till bostadsförsörjningen dels till hyresregleringen.
Bostadspolitiken fick sin huvudsakliga utformning i början och
mitten av 1940-talet. Det väsentligaste syftet var därvid att söka behålla den hyresnivå som hade rått
omedelbart före kriget. För att förhindra att de stigande byggnadskostnaderna medförde högre hyror
i de nybyggda husen och samtidigt
stimulera till ett ökat bostadsbyggande skapades det generella bostadsstödet, omfattande såväl
ränte- och kapitalsubventioner som
billiga statliga topplån. Hyrorna på
äldre hus hade i allmänhet legat
Av jur. kand. GÖRAN ELGFELT
relativt stilla under de första krigsåren. Bland annat till följd av den
kris som drabbat nyproduktionen
redan i början av kriget hade det
emellertid uppstått bostadsbrist.
För att förhindra att denna brist
medförde hyreshöjningar infördes
hyresregleringen 1942, som låste
fast hyrorna i de äldre husen vid
då rådande nivå.
Sedan 1941 har alla statsbelånade
hus erhållit en råntegaranti beträffande de lån som ligger under statslånet. Garantin innebär att fastighetsägarens kostnader för det statliga lånet minskas med skillnaden
mellan den faktiska och den garanterade räntan på de underliggande
lånen. Genom detta utbetalningssystem har den ofta kommit att kallas ränteeftergift. Såväl villkoren
som räntesatserna har ändrats ett
flertal gånger under efterkrigstiden. Efter den senast genomförda
ändringen utgör den garanterade
räntan för primärlån i hus färdigställda senast 1950 4,5 procent, för
Koreakrishusen 4 procent, och för
hus som färdigställts från och med
1953 är den 3,5 procent. För sekundärlånen är den garanterade räntan genomgående en halv procent
högre. För egnahemmen har räntegarantin utformats som ett schablonbelopp, 450 kronor per år, sedan kapitalsubventionen 1960 slopats 550 kronor.
statliga bostadslån har utgått,
dels som egnahemslån, dels som
tertiärlån i flerfamiljshus. Egnahemslån beviljades mellan 50 och
90 procent av ett schablonmässigt
fastställt belåningsvärde. Genom
beslut vid årets riksdag kommer
emellertid i fortsättning i huvudsak samma regler att gälla för
egnahemmen som för flerfamiljshusen. Den fria konkurrensen skilda byggherrar emellan har delvis
satts ur spel genom att villkoren
för de statliga tertiärlånen differentierats efter byggherrekategorier.
Sålunda erhåller enskilda byggherrar statslån mellan 70 och 85
procent av det för fastigheten fastställda belåningsvärdet. För de rikskooperativa företagen HSB och
Riksbyggen är den övre gränsen 95
procent, medan de s. k. allmännyttiga företagen samt kommuner erhåller statslån upp till 100 procent
av belåningsvärdet. Dessa regler innebär en betydande diskriminering
av de enskilda byggherrarna, enär
räntan på dessa lån är väsentligt
lägre än marknadsräntan.
Räntan på de statliga lånen var
under början av 1940-talet en procent högre än i primärlåneräntan
eller 4,5 procent. År 1946 sänktes
den emellertid för tertiärlånen till
3 procent och två år senare följde
samma sänkning för egnahemslå-
353
nen. För hus byggda från och med
1958 har dock räntan höjts till 4
procent.
Ränte- och amorteringsfria tillläggslån liksom ränte- och amorteringsfria delar av egnahemslån infördes 1942. Avsikten var att genom denna kapitalsubvention tillfälligt täcka den del av de stigande
byggnadskostnaderna, som inte
kunde förräntas av förkrigshyror.
De skulle avskrivas efter tio år, om
inte förhållandena medgav att de
återkrävdes. Under 1940-talet utgick de i skilda ortsgrupper med
belopp, som motsvarade ett årligt
bidrag varierande mellan ingenting
i vissa orter och en krona och sextio öre per m2 lägenhetsyta. Den
ränte-amorteringsfria delen av
egnahemslånet sattes till 4 000 kronor för enfamiljshus. I samband
med Koreakrisen skedde en kraftig
höjning av kapitalsubventionerna.
Tilläggslånen beräknades på ett årligt bidrag om 4 till 5: 60 kronor
per m2 och egnahemslånen höjdes
till 8 000 kronor. Från och med
1954 har kapitalsubventionerna
sänkts i olika etapper och avskaffades helt under 1960. Genom skilda
beslut under senare år har åtskilliga av de tidigare utbetalade tillläggslånen delvis efterskänkts och
delvis har de återkrävts, till vilken
del de sålunda nu förräntas och
amorteras.
Som framgår av ovanstående redogörelse har den totala subventionen, i form av räntegaranti, kapitalsubvention och för låg ränta
.’
354
på tertiär- och egnahemslånen varit mycket betydande. Även om utlämnade tilläggslån nu delvis har
återkrävts och den garanterade
räntan på bottenlånen höjts är subventionerna fortfarande omfattande. För hus som tillhör allmännyttiga företag och byggts under femtiotalet utgör de i allmänhet ungefär en tredjedel av vad de totala
kapitalkostnaderna skulle varit
utan subvention. Av enbart räntekostnaderna är deras andel sålunda
än större. Med tanke härpå är det
inte särskilt förvånande, att de helt
privatfinansierade hus som byggts
under det senaste decenniet inte
blivit särskilt många.
Som redan nämnts har emellertid den privata företagsamheten
missgynnats även då det gäller
statsbelånade hus, eftersom enskilda byggherrar endast får hälften så
stora tertiärlån som exempelvis de
allmännyttiga. Den större subventionen motsvarar en hyra på mellan två och tre kronor pr m2 lägenhetsyta. Diskrimineringen av den
enskilda företagsamheten stannar
emellertid inte med att deras kostnader till följd av mindre subventioner blir högre. Därtill har samma hyreskalkyl använts vid hyressättningen i de enskilda husen som
för övriga kategorier, varför hyrorna i två lika hus med samma byggkostnader men olika kategorier
byggherrar således sättes lika. Eftersom denna hyreskalkyl för övriga kategorier baserar sig på självkostnader, innebär detta att de enskilda husen inte blir lönsamma –
de får inte utrymme för tillräckliga avskrivningar eller också får
de eftersätta räntan på det egna
kapitalet.
Trots den våldsamma stegring,
som har skett beträffande subventionerna till bostadsbyggandet under efterkrigstiden, har detta inte
varit tillräckligt för att kunna hålla
hyresnivån i nybyggda hus på en
någotsånär stabil nivå. Byggnadskostnaderna har nämligen fortsatt
att stiga i en än snabbare takt. sedan subventionerna fråndragits är
sålunda kapitalkostnaderna för ett
hus byggt i dag ungefär dubbelt så
höga som för ett förkrigshus. Förutom på de stigande byggnadskostnaderna beror detta givetvis även
på det betydligt högre ränteläge
som råder i dag.
Som inledningsvis nämnts tillkom hyresregleringen för att förhindra att hyresnivån i äldre hus
steg under inflytande av den bristsituation som förorsakats av kriget. I dåvarande situation då såväl
pris- som lönestopp diskuterades
kunde det hyresstopp som regleringen innebar synas relativt naturligt. Regleringens utformning
präglades också av att den var tänkt
som en tillfällig åtgärd under kriget. Medan övriga regleringar släpptes efter fredsslutet, kom emellertid
hyresregleringen att bli bestående
under lång tid. Medan sålunda
tjugo år gamla förhållanden genom
regleringen har konserverats på hyresmarknaden, har utvecklingens
dynamik kunnat sätta sin prägel på
övriga områden, varvid hyressättningen kommit att bli alltmer obsolet. Detta har ytterligare förstärkts
av att en avsevärd penningvärdeförsämring har pågått under samma tid, vilket har medfört allt
sämre lönsamhet för fastighetsförvaltningen. Någon hyreshöjning
medgavs nämligen inte förrän 1951.
Den service som fastighetsägarna
normalt skall lämna hyresgästerna
har härigenom försämrats samtidigt som fastighetsunderhållet har
måst eftersättas.
Penningvärdeförsämringen har
emellertid även medfört att hyresnivån i senare byggda hus blivit en
helt annan och högre än i det äldre
fastighetsbeståndet. Vi har härigenom fått mycket avsevärda hyresskillnader mellan tekniskt ungefär
likvärdiga lägenheter byggda före
respektive efter kriget. Samtidigt
har den konstlat låga nivå, på vilken hyrorna har hållits, medan inkomsterna har stigit snabbt, givit
upphov till en stark överefterfrå-
gan på fler och större lägenheter –
en överefterfrågan som i den reglerade marknaden kommer till synes
som bostadsbrist.
Grundläggande för hyressättningen enligt hyresregleringslagen
är de hyror som rådde den l januari 1942. Eftersom i ett fritt
marknadsläge vid varje given tidpunkt tillfälliga omständigheter på-
verkar de enstaka hyrorna, har så-
lunda en rad för hyresläget på
längre sikt icke relevanta faktorer
355
genom denna regleringens konstruktion kommit att leda till svårförklarliga och orättvisa hyresskillnader. En sådan faktor kan vara,
att en fastighetsägare av omtanke
om hyresgästerna, vars inkomster
kanske hade sjunkit, i det längsta
drog sig för att genomföra en behövlig hyreshöjning, medan en
annan fastighetsägare företog hyreshöjningen redan under 1941.
Det är knappast rimligt, att den
förste fastighetsägaren under tjugo
års tid har haft en sämre lönsamhet på sitt hus än den andre.
Hyresregleringslagen ger dock en
möjlighet att få ändrad grundhyra
fastställd, under förutsättning att
hyran väsentligt avviker från hyresläget för jämförbara lägenheter.
En väsentlig avvikelse har dock
inte ansetts föreligga, om den inte
uppgått till, tidigare minst 10, numera 15 procent. En sådan vid marginal var kanske inte obefogad med
tanke på att lagstiftningen hade karaktär av provisorisk krislag. När
skillnader av den relativa storleksordning det här är fråga om kumuleras under två decennier, blir dock
resultatet orimligt.
Hyrorna i hus byggda efter hyresregleringslagens tillkomst har
för alla statsbelånade hus fram till
1958 fastställts av de statliga låneorganen. Denna hyreskontroll från
låneorganen tillämpas också fortfarande för enskilt byggda hus. Hyresregleringslagens bestämmelser
om hyressättningen i nya hus har
sålunda endast blivit tillämpliga
356
för det relativa fåtal privatfinansierade hus som byggts. Denna bestäms även i dessa fall från kostnadssidan. Hyresnämnden skall så-
lunda fastställa en skälig anskaffningskostnad för tomt och byggnad. Tomtkostnaden skall härvid
beräknas efter gängse pris på orten, medan de verkliga produktionskostnaderna skall läggas till
grund för byggnadskostnaden, så-
vida de inte mera avsevärt skiljer
sig från vad som kan anses rimligt. Låneorganen utgår däremot
vid bestämning av såväl tomt- som
byggnadskostnaderna från vad de
själva anser att dessa borde ha varit. Sedan anskaffningskostnaderna
bestämts, beräknar hyresnämnden
hyran som summan av skälig förräntning härav och normala omkostnader.
För reparationer och sådana förbättringar i en lägenhet som kan
hänföras till normalt underhåll kan
ingen hyreshöjning medgivas. Om
en fastighetsägare däremot bygger
om eller i övrigt moderniserar eller
förbättrar en lägenhet kan hyresnämnden dock höja grundhyran.
Höjningen skall medge skälig förräntning av det i förbättringen nedlagda kapitalet. Emellertid kan en
modernisering sällan företas utan
att den drar med sig även vanliga
underhållsarbeten, som eljest inte
hade behövt göras. För dessa arbeten kan ingen hyreshöjning medges, varför fastighetsägaren inte
får förräntning på hela det nedlagda kapitalet. Denna omständighet har bland andra medverkat till,
att moderniseringar och ombyggnader utförts i relativt begränsad
utsträckning, trots det stora behovet härav. En ytterligare hämsko
har varit den flytande gränsdragningen mellan underhåll och modernisering, vilken försvårar för
fastighetsägaren att i förväg kunna
beräkna, om han för ett visst arbete överhuvudtaget kommer att
medges någon hyreshöjning.
Trots att hyresregleringslagen
redan från början innehållit bestämmelser om att regeringen ägde
medge generell hyreshöjning, om
fastighetsomkostnaderna och kreditkostnaderna steg, medgavs ingen
sådan under kriget. Inte heller sedan prisstopet i övrigt hade upphävts, tilläts detta inverka på hyresstoppet. Först under 1951 medgavs
den första blygsamma generella hyreshöjningen. Sedan dess har en
rad hyreshöjningar medgivits.
Fram till 1957, då en överenskommelse om reparationer mellan fastighetsägarna och hyresgästerna låg
till grund för en generell hyreshöjning, var dessa dock helt otillräckliga för att kompensera de stigande
reparationskostnaderna. Följden
var att underhållet under ett och
ett halvt decennium kom att bli
allvarligt eftersatt. Beträffande de
stigande ränteutgifterna tillämpades ända till 1959 vid de generella
hyreshöjningarna det systemet, att
alla fastighetsägare tilläts höja hyran motsvarande den genomsnittliga kostnadsfördyringen. Då en del
fastigheter har obundna lån och
andra bundna, varvid den tid som
återstår för bundenheten vid varje
tidpunkt är olika för skilda fastigheter, blev resultatet av dessa hyreshöjningar mycket varierande.
Många fastigheter erhöll en avsevärt förbättrad lönsamhet, medan
för andra höjningen inte alls täckte
de ökade kostnaderna. De sista åren
har ett något mer flexibelt system
tillämpats, inte heller detta är dock
särskilt tillfredsställande.
En viss avveckling av hyresregleringen har påbörjats sedan 1957.
Tre olika former har härvid använts. Dels har vissa bestämmelser
i lagen upphört att gälla. Så har
skett beträffande bestämmelserna
om hyrans storlek, beträffande lä-
genheter i kommunala och allmän- 24- 624843 Svensk Tidskrift H. 7 I96z
357
nyttiga företag samt även beträffande andra hus med statslån, som
uppförts från och med 1957. Dels
har en kategorimåssig avveckling
genomförts beträffande garage, övriga lokaler samt möblerade rum.
Garagen är numera helt frisläppta
i hela landet, medan de möblerade
rummen frisläppts i flertalet orter
med undantag för storstadsregionerna. För lokaler har regleringen
dock huvudsakligen släppts endast
i mindre städer och övriga orter.
Slutligen har även en regional avveckling skett, varvid sålunda regleringen helt avvecklats på vissa orter. Med få undantag har detta
skett endast beträffande småsamhällen, endast sex av våra städer
har helt frisläppts.

Comments are closed.

ANNONSER:

Axess

Läs mer

Efter demokratin

webshop_banner