SVEN RYDENFELT:
Svensk bostadsmarknad i ru1ner
b svidande vidräkning med bostadspolitiken
.U/sedan hyresregleringens införande 1942
ltvueras au universitetslektor Sven Rydenfelt. DÃ¥
i]rmegleringen avvecklats helt 1978 irifordes ett
IJII regleringssystem med hyresgästforbundet i en
IDgörande maktposition, vilket inneburit en
iurgång till en total kontroll au detta område.
Bostadspolitiken är ett skolexempel på att
sllltliga ingrepp i priserna ger resultat som är
liDisatsen till de avsedda. Författaren kartlägger
Ur! skrämmande utvecklingen på
iosladsmarknaden där hyresgästforbundets
~gerande mot hyreshöjningar lett till att Sabo -
-.d650000 kommunala bostäder anslutna- ej
fltt genomfora nödvändiga hyreshöjningar och
erfor tvingat staten att bevilja underhållslån till
rtiljardbelopp. Artikeln bygger på ett kapitel
"The Rise, Fall and Reviual ofSwedish Rent
Control" med vilket forfattaren medverkat i en
lllLStraliensisk bok om bostadspolitiken i olika
länder. Rydenfelts kapitel i boken kommer under
våren 1981 i serien "Meddelandenfrån
Nationalekonomiska institutionen i Lund".
I sitt stora verk Human Action (Yale Univ
Press, 1949, s 758) formulerar Ludwig von
Mises den fundamentalsats som senare kommit
att kallas Mises' princip.
Den ekonomiska vetenskapen påstår inte att
statliga ingrepp i priserna for en eller en fåtal varor
är orättvisa, dåliga eller omöjliga att reahsera. Den
påstår att sådana ingrepp åstadkommer resulta.t
som är motsatsen till de avsedda, resultat som gor
forhåBandena värre i stället for bättre enligt normerna hos regeringen och hos de grupper som stött
ingreppen.
I ny modern tappning har principen på senare tid tagits upp i den s k public-choice-teorin,
utvecklad framför allt av ekonomer som James
Buchanan och Gordon Tullock i USA.
Den svenska bostadspolitiken har sedan hyresregleringens införande 1942 fungerat som ett
skolexempel på Mises' princip. Man har varit
missnöjd med mycket i den aktuella situationen
och samtidigt övertygad om att bristerna lätt
skulle kunna rättas till med hjälp av statliga
regleringar. När resultatet inte blivit det avsedda och situationen försämrats i stället för att
förbättras, har man hela tiden gripit till nya
kompletterande regleringar och till slut hamnat
i en regleringsdjungel omöjlig att överskåda
eller genomtränga. Om denna djungel har Assar Lindbeck (8.3.72) sagt:
Det är svårt att undgå slutsatsen att de statliga
interventionerna blivit så komplicerade att beslutsfattarnas kapacitetsgräns for länge sedan överskridits.
Någon brist på god vilja hos de för politiken
främst ansvariga, socialdemokraterna, har inte
funnits. Däremot har bristen på kunskaper om
ekonomiska sammanhang och konsekvenser av
olika ingrepp i marknaden varit påfallande.
Och just denna blandning av god vilja och
okunnighet hos personer i besittning av den
statliga maktapparaten har i alla tider visat sig
ödesdiger.
 98
Om den blinda tron på statliga ingrepps välsignelsebringande verkningar hos de för den
svenska bostadspolitiken främst ansvariga, har
nationalekonomen Nils Lundgren yttrat (VA 6.
9. 79):
Politikerna kan med rätta kritiseras, dc är ofta
alldeles får låsta vid sina medel. Inom socialdemokratin finns t ex en alldeles får stor tro på den
offentliga sektorn och misstro mot marknadshushållningen.
Hyresregleringens nedgång och fall
Den nya toppstyrda bostadspolitiken föddes i
vårt land 1942. Det var detta år beslutet om
hyresregleringen togs, ett beslut som kom att få
genomgripande följder för de boende i Sverige.
Och det var detta år toppstyrningen av bostadsproduktionen med tillståndstvång för byggande började.
Regleringen tillkom på grundval av ett beslutsunderlag som var minst sagt otillräckligt. l
verkligheten visste inte beslutsfattarna vad de
gjorde. Alla var övertygade om att beslutet
gällde en krisreglering som efter krigets slut
snarast skulle avvecklas. Ingen upplyste dem
om att en sådan ordning är lätt att införa men
praktiskt taget omöjlig att avskaffa, sedan den
väl införts.
Genom den nya bostadspolitiken skapades
förutsättningar för kommunala och kooperativa bostadsföretag att expandera i sådan utsträckning att 1980 ca 35 procent av flerfamiljshusens bostäder är kommunala - "allmännyttiga" - och 25 procent kooperativa.
Samtidigt har det privata ägandet av hyresfastigheter systematiskt trängts tillbaka. Medan 1942 ca 95 procent av alla bostäder i flerfamiljshus hade enskilda ägare, hade andelen
1980 sjunkit till 40.
Den nya bostadspolitiken har sist men inte
minst inneburit att byggandet av egna hem
motarbetats och bromsats. Medan småhusens
andel av bostadsbyggandet före 1942 utgjorde
50-60 procent, låg andelen mellan 1942 och
1970 mellan 20 och 30 procent, en nivå så låg
att man får gå till de socialistiska öststaterna
för att finna motsvarigheter. Att andelen efter
1970 exploderade och under socialdemokrater·
nas senaste regeringsår 1976 överskred 70 procent, förklaras helt av hyreshusbyggandels kollaps - en särskild historia. För att sysselsätta
byggnadsarbetarna blev man tvungen att släppa fram egnahemmen.
Hyresregleringen fick sitta i orubbat bo i
femton år och först 1957 togs det första steget
mot en avveckling i och med att nybyggda
statsbelånade hus undantogs från regleringen.
Följande år frisläpptes kommunala bostäder,
och därefter följde avvecklingar i olika etapper.
År 1975 då endast 350 000 av totalt l 500000
hyreslägenheter kvarstod under regleringen,
beslöts att även denna kvarleva skulle avvecklas under åren 1975-1978.
Hyresregleringens död och återuppståndelse
Ett förbryllande inslag i de politiska striderna
om hyresregleringens vara eller icke vara var
det mäktiga hyresgästförbundets manövrer.
Från att tidigare ha varit en fanatisk försvarare
av regleringen, bytte förbundet efter hand sida
och blev till slut en hård kritiker och motståndare.
Sidbytet kom många att tro att förbundet
tappat tron på bostadssocialismens och centralstyrningens välsignelser och i stället accepterat marknadshushållningens evangelium. Så
var dock inte forhållandeL Avvecklingen av hyresregleringen foljdes ingalunda av en övergång till ett marknadssystem med fria hyror
och fri konkurrens.
I stället byggdes ett nytt regleringssystem
upp med hyresgästfårbundet i en avgörande
maktposition. Hyrorna skulle bestämmas genom kollektiva forhandlingar mellan hyresgäster och fastighetsägare, ett system där fårbundet i realiteten fick forhandlingsmonopoL
Ganska snart skulle det visa sig att det nya
systemet fick om möjligt än mer forödande
verkningar for bostadsmarknaden än det gamla. Och medan 1975 knappt 25 procent av
hyresbostäderna var hyresreglerade, medfårde
hyresregleringens avveckling en återgång till
ett totalt kontrollsystem.
Det nya regleringssystemet och dess kollaps
Det största blocket på fastighetsägarsidan var
Sabo med omkring 650 000 kommunala bostä-
der (av totalt 700 000) anslutna. Enligt bestämmelserna skulle hyrorna i kommunala bostäder
sättas vid en sådan nivå att kostnaderna
täcktes utan att vinster uppstod. Dessa självkostnadshyror skulle i det nya systemet fungera
som riktningsangivande även for hyrorna i de
800 000 lägenheterna i privata hyresfastigheter.
I en fri marknad söker privata fastighetsägare - som alla foretagare - taga ut priser med
utrymme fcir vinster, och tanken bakom det nya
kontrollsystemet var, att en genomsnittligt lägre hyresnivå skulle framtvingas även i den privata sektorn, en nivå som täckte kostnaderna
men i regel inte gav utrymme får vinster.
99
Bruksvärdet skulle bli avgörande enligt principen att kvalitetsmässigt likvärdiga bostäder
skulle åsättas samma hyror, oavsett om de låg i
den privata eller kommunala sektorn.
Principen om bruksvärdehyror forutsätter
att kostnaderna i likvärdiga privata och kommunala fastigheter är desamma, en fårhastad
slutsats. Enligt en undersökning av Statistiska
centralbyrån (se ledare i Fastighetstidningen 4/
1979) var administrationskostnaderna i kommunala bostäder 18,30 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta och år, medan samma kostnader i privata bostäder var foga mer än hälften,
9,90 kronor.
Om hyrorna i de kommunala bostäderna
verkligen fastställts enligt självkostnadsprincipen och motsvarande hyror medgivits i de privata, skulle av allt att döma de privata fastighetsägarna - tack vare den högre effektiviteten
- klarat sig gott. Att de i verkligheten sällan
kom att stå sig gott fårklaras av att några självkostnadshyror aldrig kunde realiseras vare sig i
de kommunala eller i de privata bostäderna.
Eftersom självkostnadshyror aldrig kunde
forverkligas, kom det nya systemet med bruksvärdehyror aldrig att fungera så som det var
tänkt. Trots att det nya regleringssystemet i
teorin var en elegant konstruktion, gick det
aldrig att omsätta i praktiken. I dag ligger det i
rumer.
Hyrorna som politiska priser
Ett marknadspris uppstår som resultat av fria
forhandlingar mellan säljare och köpare i en
marknad. Ett politiskt pris fastställs av politiska forsamlingar - styrelser, fullmäktige,
riksdagar, regeringar. Marknadspriset beror av
 100
utbud och efterfrågan och skapar normaltjäm- domens dag, då kommunens borgen blir en
vikt i marknaden - varken brist eller överskott tvivelaktig säkerhet som bankerna - i Sverige
uppstår. Det politiska priset bestäms av helt och i utlandet - vägrar godtaga. Men den
andra överväganden och skapar sällan eller dagen, den sorgen.
aldrig jämvikt på marknaden.
Hyrorna i de kommunala bostäderna bestäms av politiker, som gärna vill hålla sig väl
med hyresgästerna - deras väljare. Eftersom
dessa ogillar hyreshöjningar, framför allt större
sådana, är det naturligt att politikerna går forsiktigt fram och prutar och ackorderar.
En följd av systemet med hyran som ett politiskt pris är att höjningarna alltid tenderar att
bli lägre än som behövs for att täcka kostnaderna. Klyftan mellan intäkter och kostnader
ökar med tiden mer och mer. Men kapitalräntor, amorteringar, löner åt anställda och underhållskostnader måste betalas. Högen av obetalda fakturor växer, medan underhållet eftersätts. Till slut är likviditetskrisen ett faktum
och kommunen - ägaren - tvingas rycka till
undsättning. Men i stället för att hederligt betala vad som fattas med skattepengar - vilket
skulle tvinga till skattehöjningar- smiter kommunen från obehaget genom att i stället gå i
borgen for lån. Och när det forsta lånet ganska
snabbt är fårbrukat, måste nya lån med nya
borgensåtaganden till.
En foljd av detta är att man aldrig kan låta
de kommunala bostadsföretagen - organiserade som bolag eller stiftelser - gå i konkurs. Då
skulle kommunen tvingas betala allt vad den
gått i borgen för - väldiga belopp som skulle
ödelägga kommunens finanser.
Med hjälp av ständigt nya lån och nya borgensåtaganden skjuter kommunerna hela tiden
svårigheterna på framtiden. En flykt undan
verkligheten som de kan fortsätta med till den
Hyresgästerna vägrar betala
Hyresgästförbundet känner sig uppenbarligen
ideologiskt på samma våglängd som de "socialistiska" kommunala bostadsfåretagen och
sökte därfor länge lojalt tillgodose dessa fåretags mest trängande behov av hyreshöjningar.
Men när forbundet 1977 av begärda 20 kronor per kvm lägenhetsyta (= l 7 procent) accepterade 14,40 (= 12 procent), reagerade
medlemmarna med starka missnöjesyttringar.
När de kommunala fåretagens organisation
Sabo 1978 - får att slippa ytterligare fårsämrat
underhåll - begärde en höjning av hyrorna
med 18 kronor per kvm (= 15 procent), blev
opinionstrycket bland medlemmarna så starkt
att hyresgästforbundet tvingades till radikala
prutningar. Samtidigt som man insåg att bostadsforetagen var i trängande behov av de
begärda höjningarna.
En helt ny lösning skakades därfår fram.
Förbundet erbjöd sig att acceptera 7 kronor per
kvm men krävde samtidigt, att staten skulle
rycka till undsättning med ett "underhållslån"
om en miljard kronor att fårdelas på de två
åren 1979 och 1980. Ett sådant "lån"- naturligtvis kommer det att efterskänkas liksom de
tidigare "hyresforlustlånen" - motsvarar 10
kr/m2
och skulle klara bostadsfåretagens mest
trängande behov av reparationer.
Dessa krav framfårdes l978 till den nybildade svaga folkpartiregeringen av en skräckinjagande motståndare, hyresgästforbundet med
670 000 medlemmar - l 500 000 om familjemedlemmarna inräknas. En organisation med
fOrhandlingsmonopol för 3 500 000 boende i
1500000 hyreslägenheter. Bortåt tre miljoner
väljare. Och med ett hot om hyresstrejker och
svåra konflikter, om inte kraven accepterades.
Naturligtvis föll regeringen undan för utpressningen och betalte den begärda lösensumman. Och naturligtvis jublade fOrbundets ledare över segern. Allra helst som beslutet måste
bli prejudicerande fOr framtiden. Den nya borgerliga regeringen vägrade visserligen till en
början i vändningen, men efter tredje gradens
behandling tvangs den falla till föga och 1980
lova "underhållslån" även fOr 1981 .
Det nya regleringssystemet med bruksvärdehyror förutsatte som självklart, att hyresgästerna skulle betala självkostnadshyror, en förutsättning som snart skulle visa sig helt verklighetsfrämmande. Från och med 1978 tvangs staten kapitulera inför det mäktiga hyresgästblockets krav och i fortsättningen betala större
delen av de nödvändiga hyreshöjningarna.
Redan innan beslutet om "underhållslån"
togs 1978, var de icke kostnadstäckande underhyrorna i de kommunala bostäderna odugliga
som riktpunkter för hyressättningen i de privata fastigheterna. Beslutet innebar att klyftan
mellan hyresintäkter och självkostnader ytterligare vidgades.
När man trots detta fortsätter att tillämpa
bruksvärdesystemet som om ingenting hänt,
innebär detta en låtsaspolitik utan kontakt med
realiteter, en flykt från en obehaglig verklighet
till en illusionsvärld.
Punkterade illusionsballonger
Bland ekonomer på vänsterkanten har det
länge varit populärt att tala om marknadsme- 101
kanismernas brister och marknadsekonomins
misslyckanden och utifrån dessa påståenden
hävda att samhället - stat och kommun -
måste gå in och genom regleringar av olika slag
rätta till dessa brister.
Priserna i en marknad uppkommer alltid
som ett resultat av värderingar och betalningsvilja hos konsumenterna. Naturligtvis kommer
ofta både säljare och köpare att känna sig missnöjda över marknadens priser, känna sig orättvist behandlade. Prisbildningen i marknaden
ger upphov till en viss inkomstfördelning -
somliga får låga inkomster, andra höga. Och
naturligtvis blir många besvikna över sina inkomster. Allt sådant missnöje utmynnar i anklagelser, enligt vilka marknaden fungerar då-
ligt och orättvist.
Egentligen grundas alla sådana anklagelser
på orimliga krav. En marknad fungerar på så
sätt att tillgängliga resurser används så att de
varor och gänster som konsumenterna sätter
högst värde på - och därfOr är villiga att betala
mest för - också produceras. Den som är missnöjd med produktionsresultatet, är helt enkelt
missnöjd med konsumenternas värderingar.
Att anklaga marknaden för resultatet är som
att anklaga en varuautomat för att den ger
dubbelt så mycket åt den som stoppar in två
kronor som åt den som stoppar in en krona!
Naturligtvis fångar politikerna upp missnö-
jet och lovar att rätta till "bristerna" genom
ingrepp i marknaden. Och naturligtvis fÃ¥r politikerna i gengäld de missnöjdas röster vid valen. I regel ställer politikerna ut sina löftesväxlar i god tro och hoppas genom olika reglerin~Â-
ar kunna infria löftena. En god tro som vanligen bygger på okunnighet om marknadens sätt
att reagera på ingreppen.
 102
När det så småningom visar sig, att ingrep- Jag skall i fortsättningen behandla några så-
pen inte ger de åsyftade resultaten utan i stället dana illusionsballonger.
- enligt Mises' princip - försämrar läget får
de missnöjda i stället för tvärtom, klarar sig
politikerna genom att ställa ut nya löften om
nya ingrepp. Regleringsmassan blir till en lavin
som rullar vidare och hela tiden växer.
Väljarna kan dock inte i längden tillfredsställas med löften som aldrig infrias, och enligt
samstämmiga rapporter från olika opinionsundersökningar är missnöjet med våra politiker i
dag större än någonsin tidigare.
Den moderna public-choice-teorin söker genom ett systematiskt studium av marknadens
reaktoner för olika ingrepp kartlägga mekanismerna på ett sådant sätt att man i fortsättningen kan förutsäga resultaten och stoppa ingrepp,
om vilka man vet, att de åstadkommer motsatsen till det önskade.
Den svenska bostadspolitiken har från början i huvudsak byggt på illusioner, skimrande
som ballonger i spektrats vackraste fårger men
i dag punkterade och hopsjunkna som grå trasor.
l Att bygga bort bostadsbristen
Alltsedan hyresregleringens införande 1942 har
den svenska bostadspolitikens kanske främsta
mål varit att bromsa hyreshöjningar. Men
hindrar man ett pris att stiga upp till den nivå
som skapar jämvikt, kommer efterfrågan att bli
större än utbudet med brist som resultat.
Man kan utgå från att de för hyresregleringen ansvariga kommer att förneka varje som
helst samband mellan reglering och brist. Bristen - hävdar de- beror på att det byggs for
litet, och i regel blir receptet att genom statliga
subventioner stimulera till ett ökat byggande. l
Sverige har man genom ett omfattande statligt
bidragssystem lyckats få till stånd ett så stort
bostadsbyggande, att det torde innebära något
av ett världsrekord. I verkligheten har därför
tillgången på bostäder i relation till befolkningen hela tiden ökat.
Den förbättrade försörjningen kan studeras i
tabell l.
Tabell l Befolkning och bostäder 1945-1980
Befolkning Antal bostäder Bostäder/ Antal rum Rum/ 100 inv
100 inv
1945 6674000 2102000 31 6810000 102
1960 7498000 2675000 36 9118000 122
1965 7 773000 2875000 37 10291000 132
1970 8081000 3 181 000 39 11955000 148
1975 8208000 3530000 43 13817000 168
1980 8320000 3685000 44 14 740000 177
Källor: Folk- och bostadsräkningar.
Rum= bostadsrum eller kök. Uppgifterna för 1980 är preliminära.
 Som framgår av tabellen har bostadsfcirsörjningen hela tiden efter 1945 förbättrats. Ett
studium av internationell statistik - tex FN:s
- ger vid handen, att det svenska bostadsbetåndet i förhållande till befolkningen är störst i
världen.
Ingenting hindrar dock att eftefrågan med
hjälp av reglerade låga hyror kan fås att öka
snabbare än tillgången med brist som följd.
~led det konststycket har vi lyckats i Sverige,
och sedan 1942 har bostadsbristen varit vår
ständige följeslagare. Dock sedan 1970 i sällskap med överskott av lägenheter - huvudsakligen kommunala - som de bostadssökande till
foljd av pri , läge eller kvalitet vägrat acceptera.
En sak är säker. Ingriper man i marknaden
som vi gjort i Sverige, hjälper det inte att ha
mest bostäder i världen. Ett permanent kristillstånd kommer alltid att råda.
2 Att bygga utan ryck och störningar
Bostadsbyggandet har i fria marknader alltid
103
till 56 000 år 1976, socialdemokraternas sista
regeringsår. l själva verket innebär denna halYering på sex år ett oslagbart rekord i fråga om
kastningar i produktionen. Under samma period sjönk byggandet av bostäder i flerfamiljshus
från 75 000 till 15 000, en minskning med 80
procent!
Tron att en central styrning och planering
skulle garantera stabilitet i bostadsproduktionen har visat sig vara en illusion. Det enda en
sådan politik kan garantera är ett permanent
kristillstånd.
3 Bidrag är en bra medicin
Övertygelsen att man med hjälp av bidrag
statliga eller kommunala - kan bättra och bota
det mesta som brister, är hos centralstyrelsens
och centralplaneringens talesmän djupt rotad.
På bostadsområdet har kriserna sedan planhushållarna tog över blivit ett naturligt tillstånd och detta trots att doserna av bidragsmedicin hela tiden ökats. År 1980 satsar samhället
- enligt bostadsdepartementet - 15 miljarder
visat sig relativt känsligt för konjunk- kronor i bidrag av olika slag, ett belopp som
turväxlingar med avsevärda förändringar i volymen från år till år som resultat. Talesmännen
for en statlig styrning av bostadsproduktionen
har alltid pekat på de tidigare fluktuationerna
som ett marknadsmisslyckande. Med hjälp av
central planering och styrning trodde man sig
kunna åstadkomma stabilitet i produktionen.
Men teori är en sak, praktik en annan. Efter
rekordåren 1946 och 1947 med 58 000 nya bostäder per år, kom ett bakslag och 1949 hade
siffran sjunkit till 41 500 - en minskning med
nästan 30 procent på två år.
Ett långt värre bakslag kom på 1970-talet, då
byggandet sjönk från 110000 bostäder år 1970
enligt andra mer realistiska expertkalkyler
uppgår till 20 miljarder.
l verkligheten betalas i dag hälften av svenska folkets bostadskostnader med offentliga bidrag. Borde inte så frikostiga bidrag garantera
hyror lätta att bära fcir de boende?
Ingalunda! Aldrig tidigare har klagomålen
över höga hyror varit mer hjärtskärande och
kraven på ytterligare bidrag mer pockande.
l verkligheten fungerar dessa bidrag som
narkotika - trots ständigt ökade doser, blir
besvären hela tiden värre. Det enda en sådan
politik kan garantera är ett permanent kristillstånd.
 104
4 Regleringar är en bra medicin
I planhushållarnas husapotek ingår egentligen
endast två former av mediciner - bidrag och
regleringar, båda lika ödesdigra får marknadens funktioner. Men centralstyrningens talesmän hävdar - trots ständiga misslyckanden -
att de med hjälp av lämpliga doser och kombinationer av dessa mediciner kan bota allt ont i
vårt samhälle. Den tidigare tilltron till denna
fårkunnelse tycks dock på sistone ha bö1jat
svikta.
I början av 1970-talet cirkulerade i vårt
lands massmedia ett påstående, enligt vilket
byggande och boende i Sverige skulle regleras
av 17 000 sidor normfåreskrifter. Uppgiften betecknades av generaldirektören i Planverket,
Lennart Holm, som lögn och fårbannad dikt.
Enligt honom inskränkte sig normvolymen till
800 sidor. Det vill säga en mängd motsvarande
två tredjedelar av ett band av Svensk uppslagsbok. Ingenting att bråka om enligt Holm.
Inget annat område i vårt samhälle är så in i
minsta detalj centralstyrt och reglerat, så drabbat av byråkratiska omsorger som bostadssektorn. Borde inte dessa omsorger garantera idealiska fcirhållanden?
I verkligheten fungerar dessa regleringar -
liksom bidragen - som narkotika. Trots större
och större doser blir besvären hela tiden värre.
Det enda politiken kan garantera är ett permanent kristillstånd.
5 Vi vill hjälpa fattiga och svaga
Enligt alla deklarationer har frirespråkarna får
centralstyrning med sin politik velat hjälpa fattiga och svaga grupper, inte rika och välstående. I verkligheten har politiken fått motsatt effekt.
En av de icke avsedda effekterna av politiken
är bostadsbristen, och i en bristmarknad möts
de svaga grupperna av exceptionella svårigheter. I köerna av bostadssökande väljer fastighetsägarna säkra betalare med goda inkomster,
och även de offentliga bostadsfårmedlingarna
står infår stora svårigheter, när det gäller att
hjälpa betalningssvaga hushåll.
En hyresreglering gynnar alltid en majoritet
av "besuttna" innehavare av bostäder men
missgynnar samtidigt - genom att skapa brist
- en minoritet av "obesuttna" utan bostäder.
En bristmarknad stöter ut de betalningssvaga
hushållen på ett sätt som inte har någon motsvarighet i fria marknader utan brist.
Men - replikerar centralstyrningens vänner
blixtsnabbt - hur är det egentligen i en fri
bostadsmarknad? Är det intejust där de fattiga
och svaga obarmhärtigt slås ut, därfor att ingen
privat fastighetsägare vill ta emot dem?
Detta argument bygger på en myt, en lögn
som inte blir sannare därfor att den ständigt
upprepas. En bostadsräkning i fem svenska
städer 1940 - alltså fcire den nya bostadspolitikens och hyresregleringens tid - visar detta.
De fem städerna var Norrköping, Västerås.
Gävle, Kalmar och Kristianstad, och resultaten redovisas i Sociala meddelanden 3/ 1950.
Av de gifta paren - med de starkaste behoven - hade 97 procent egna direktforhyrda
bostäder, av de fårut gifta - med de näst starkaste behoven - 78 procent, medan av de
vuxna ensamstående - med de svagaste behoven - endast 25 procent hade denna förmån.
Inte ens byråkrater i en central nämnd kunde
åstadkommit en bättre fcirdelning.
Man kan fråga sig hur det varit möjligt fOr
praktiskt taget alla gifta par - många med
 mycket begränsade inkomster - att här skaffa
sig egna bostäder? Svaret är att det i en fri
bostadsmarknad - som i alla fria marknader -
alltid existerar ett "lager", ett överskott av ledi- !(a bostäder, och varje sådan ledig lägenhet
betyder förluster för ägaren.
l en marknad med överskott på bostäder,
dvs brist på hyresgäster, tvingas fastighetsägaren acceptera hyresgäster med låga inkomster, hyresgäster han aldrig skulle drömt om att
acceptera i en marknad med brist på bostäder
och köer av bostadssökande. l en fri ma.rknad
med brist på hyresgäster är en fattig sådan
trots allt bättre än ingen hyresgäst alls.
Men - blir den nya snabba repliken - må
vara att fattiga hushåll i en fri marknad nästan
alltid kan skaffa sig bostäder. Men vilka bostä-
der får de? Jo, alltid de sämsta.
ja, blir svaret, det är riktigt. Liksom att de
får de sämsta möblerna, den sämsta maten och
de sämsta kläderna, en regel som faktiskt gäller
även i dagens svenska välfärdssamhälle med
dess inkomstskillnader. Inkomstskillnader betyder nämligen alltid standardskillnader.
fattiga människor och fattiga hushåll har
det svårt i alla marknader, även i fria bostadsmarknader med överskott på lägenheter. Men
ojämförligt svårast har de det i centralstyrda
och genomreglerade bostadsmarknader av den
typ vi har i den svenska välfärdsstaten.
6 Vi vill inte hjälpa rika och starka
~aturligtvis har inte den svenska bostadspolitikens fåreträdare velat gynna grupper med höga
inkomster och uocka plånböcker. Ett studium
av politikens resultat tyder dock på att detta -
helt i enlighet med Mises' princip - är just vad
som skett.
105
De styrande politikerna har hela tiden inriktat produktionen så att byggandet av smålä-
genheter bromsats till förmån för stora lägenheter. Till följd härav har det därför nästan
överallt varit brist på smålägenheter - sådana
som människor med tunna plånböcker vill ha
- och överflöd på stora lägenheter - sådana
som människor med tjocka plånböcker vill ha.
Vid bostadsförmedlingarna har man hela tiden haft ett system med förturer för personer
med viktiga befattningar i den offentliga såväl
som den privata sektorn. Sådana nyckelpersoner ställer vanligen som villkor för att de ska
acceptera en viss tjänst, att lämplig bostad ordnas, krav som de beslutande nästan alltid kapitulerar för. Naturligtvis har bostadsfrälset så
gott som utan undantag goda och säkra inkomster.
De generella räntesubventionerna - 1980
cirka 5 miljarder - utgår till alla statsbelånade
flerfamiljshus och egna hem. Naturligtvis går
de största subventionerna till hushållen med de
största och mest påkostade lägenheterna respektive villorna.
På samma sätt förhåller det sig med skattevinsterna till följd av ränteavdragen - 1980
cirka 9 miljarder. De största vinsterna går till
hushållen med de största villorna och de största
inkomsterna. Vinsterna här mångdubblas genom de styrandes oförmåga att skilja mellan
räntor och inflationskompensation. Av en ränta
om nominellt 12 procent är vid en årlig inflation om 10 procent endast 2 procent (12- 10)
egentlig ränta. Resten är inflationskompensation.
Goda inkomster betyder fördelar på alla
marknader men framför allt på bristmarknader
av den typ vi i Sverige haft sedan hyresregle- 106
ringen 1942 infördes. Mannen eller kvinnan
med den tjocka plånboken kan här lösa sina
bostadsproblem praktiskt taget omgående. De
kan köpa villor. De kan köpa kooperativa bostäder i hus med stora påkostade lägenheter i
centrala lägen, sådana som HSB numera med
förkärlek tycks producera. Lägenheter med så
höga insatser att endast människor med tjocka
plånböcker kan komma ifråga.
Naturligtvis har de alltid möjlighet att hyra
en stor och dyr lägenhet i ett hyreshus. Lediga
sådana finns det nästan överallt gott om i de
kommunala fastigheterna. Och naturligtvis har
de i regel också möjlighet att skaffa sig exklusiva bostäder i centrala lägen på den svarta
hyresmarknaden. En marknad som hela tiden
växer, framför allt i de mest åtrådda centrala
områdena.
Tjocka plånböcker har alltid på alla marknader varit ett ''sesam öppna dig". Men aldrig
någonsin har tjocka plånböcker givit sin bärare
sådana fördelar som på den centralstyrda och
genomreglerade svenska bostadsmarknaden av
i dag.
Marknader, minoriteter och moral
Grunden för en fri marknad är maktbalans och
moral. lngen av parterna kan tvinga på den
andre villkor denne inte frivilligt accepterar.
Endast sådana aff<irer som båda parterna känner sig ha fördel av, kan därför komma till
stånd.
En helt annan situation inträder, om ena
parten - t ex köparna - får möjlighet att använda den statliga maktapparaten för att på-
tvinga andra parten - säljarna - villkor dessa
inte frivilligt accepterar. Det vanligaste av alla
sådana maktbud tar formen av statlig priskontroll och innebär att säljarna tvingas avyttra
sina produkter till lägre priser än vad en fri
marknad skulle resulterat i. Varje sådant ingripande i marknaden innebär ett maktövergrepp.
Om konsumenten med hjälp av statlig priskontroll tilltvingar sig en vara för 800 kronor.
en vara som i en fri marknad skulle kostat l 000
kronor, innebär detta att konsumenten bes~jäl
producenten på 200 kronor. Tusenåriga erfarenheter av statlig priskontroll ger vid handen
att makthavarna - i det här fallet konsumenterna - genomför sina övergrepp med utomordentligt gott samvete.
Som en allmän regel gäller nämligen alt
makthavare i alla tider - kejsare, kyrkofurstar.
feodalherrar, bondeplågare och slavägare -
plundrat och utsugit lämpliga grupper med
synnerligen gott samvete.
l de socialistiska staterna har industrin !lir
makthavarna varit den kelgris på vilken all
kärlek och alla omsorger slösats, medan jordbruket - behovet av livsmedel - betraktats
som ett nödvändigt ont. 1\lakthavarna - industri- och stadsbefolkningen - har alltid sökt
gynna sig själva med billiga livsmedel, ett mål
som de sökt realisera genom att behandla bönderna som en paria med utpräglat dålig betalning. Så dålig att bönderna både i Sovjet och
Kina fått tvingas att stanna kvar i jordbruket
med hjälp av inrikespass.
All erfarenhet visar dock, att plundrade och
misshandlade blir dåliga och inelfekti,·a arbetare, och i de socialistiska staterna harjordbruket och dess urusla produktionsresultat varit en
ständig källa till bekymmer. Maktha\·arna har
sökt alibi for misslvckandena genom att alla år
skylla på dålig väderlek. l längden blir dock
 dessa ständigt upprepade förklaringar foga trovärdiga. Varfor skulle vädrets makter så systematiskt missgynna det socialistiska jordbruket
- med brist som foljd? Och lika systematiskt
gynna det kapitalistiska jordbruket - med
överskott som följd?
. aturligtvis är hyresregleringen en form av
priskontroll, ett maktövergrepp från hyresgästerna, den makthavande majoriteten, riktad
mot fastighetsägarna, en plundrad och fårtryckt minoritet. Från början riktades överKfeppet så gott som helt mot de privata fastighetsägarna men efterhand har även de kommuDala drabbats.
Allt mänskligt liv bygger på en moral, och
om alla brott mot moralen gäller att synden på
107
något sätt straffas. I vår avkristnade kultur tror
man inte längre på en gudomlig och straffande
makt. Det hjälper inte. På något sätt fungerar
det hela ändå, som om en sådan makt fanns.
Brott mot moralen får sitt straff. Förtryck och
exploatering drabbar inte bara fårtryckta och
exploaterade utan också som en bumerang fortryckarna och exploatörerna.
H yresgästernas fårtryck av fastighetsägarna
slår tillbaka i form av bromsat byggande och
dåligt underhåll. På lång sikt forslumning. Hyresreglering är därfår (enligt Assar Lindbeck)
den mest effektiva hittills kända tekniken att
forstöra en stad - med undantag får bombning.