Tomträtten

TOMTRÄTTEN
EN KONSEKVENS av den traditionslöshet, som präglar det svenska
samhället av idag, är att urgamla
sociala problem då och då blir föremål för en morgonfrisk debatt, alldeles som om ingenting sagts eller
hänt i frågan tidigare.
Ett exempel härpå är den diskussion i 1962 års valrörelse, som rörde
frågan om rätt för kommun att expropriera tätbebyggd mark för upplåtelse av tomträtt. Ett så krångligt
institut ansågs naturligtvis av
rappa marketing böra hyfsas till
primfaktorer, men i den politiska
branschen. Från borgerligt håll
hette det: ) Sossarna vill socialisera
egnahemmen.» Och svaret från
andra sidan blev: »Det vill vi visst
inte, egnahemsägarna är ju våra
egna, men markspekulanterna
skall klämmas åt.» Något försök
att ställa in problemet i dess historiska sammanhang förekom veterligen inte.
I själva verket gällde denna förenklade diskussion ett spörsmål,
som för svenskt vidkommande troligen kan spåras till 1200-talet och
säkert till 1300-talet, som blev ytterst aktuellt under första delen av
1600-talet, ställdes på huvudet –
Av PECCATOR
liksom så mycket annat – av liberalerna på 1800-talet, blev föremål
för radikal lagstiftning av en konservativ regering år 1907, kalfatrades år 1949 och 1954 i samband
med reformer på expropriationsoch jordabalkslagstiftningens område, undersöktes av den nionde
markvärdestegringsutredningen år
·1957 och är sedan 1960 föremål för
övervägande av justitiedepartementets expropriationsutredning.
Frågan avser vem som skall äga
kvartersmarken i städerna.
Sådan mark har alltid varit dyr
och svåråtkomlig alltsedan människorna började använda staden
som förpackningsform för sig och
sitt bohag. Det är väl sant, att i de
första städerna de första nybyggarna regelmässigt hade äganderätt
till sin tomt. Men så fort inflyttningen kom i gång på allvar fann
inom det europeiska kulturområ-
det statsmakten, dvs. här i Sverige
Kungl. Maj :t, som ju regelmässigt
stod för stadsbildningen, att äganderätt till mark i stad inte är samhällsnyttig. Kungl. Maj :t hade möjlighet att förse de nya växande stä-
derna med mark, men marksocialisterna inom de medeltida regeringskanslierna förband kronans
marköverlåtelser till städerna med
det oavvisliga villkoret att den do- .nerade marken icke fick försäljas
till enskilda. Borgarna, de med
burskap försedda stadsinvånarna,
fick endast nyttjanderätt till sina
tomter, alltså en tomträttsupplåtelse, tillsvidare mot tomtören, som
årligen skulle gäldas till staden. De
ägde visserligen sina på tomtmarken uppförda hus men brann byggnaden hade borgarna inte utan vidare rätt att återfå tomten för återuppbyggnad utan den stod till stadens förfogande, t. ex. för gatureglering. S. k. »fria tomter», vars innehavare hade full äganderätt, fö-
rekom visserligen, men endast undantagsvis.
När stadsgrundandel på Gustaf II Adolfs tid satte särskilt hög
fart, inskärptes i kungliga brev med
klassisk klarhet i förening med
nordisk kärvhet för de nya städernas magistrater, att det ingalunda
var dem tillstatt att skaffa sig eller
staden extra inkomster genom försäljning till enskilda av tomter
från donationsjordarna. Och även
sedan ridån gått ned för stormaktstiden heter det i kungliga resolutioner från 1700-talets början, att donationsjordarna skulle till sitt »anslagna usus förbliva och icke till nå-
gon utan högsta nöden förpantas»
samt »aldrig evärdeligen abalieneras varken till borgare eller främmande». Den tingens ordning bestod allt intill dess franska revolutionen och industrialismen uppen- 6- 634841 Svensk Tidskrift H. 3 1963
69
barade sig samt föregångarna till
vårt nuvarande folkparti övertog
makten och den blygsamma härlighet, som under 1800-talet kunde
redovisas inom de svenska städerna. Nu vidtog ett ytterligt intressant
och av den rättshistoriska forskningen alltföt• litet uppmärksammat händelseförlopp inom stadshistorien, ett händelseförlopp, som
närmast kan karakteriseras som en
storartad om ock i något utdraget
tempo hållen juridisk trolleriföreställning. Den pågick i cirka 100 år
och vid seansens slut hade genom
handvolter i form av kungliga
brev, kupering genom partiella lagförändringar samt idogt svängande
med trollstaven från kammarkollegiets sida, supplerat av moraliskt
sett ganska tvivelaktig medverkan
från stadsstyrelsernas egen sida i
form av s. k. friköp, de »ofria tomterna» förvandlats till »fria». Befrielseverket innebar, att den bebyggda tomtmark, som dittills innehafts med nyttjanderätt, nu ansågs vara ägd av besittarna, en reform som dessa måste ha betraktat
såsom synnerligen sund och välbetänkt. storskiftets och laga skiftets
betydelse och välsignelse har i decennium efter decennium inpluggats i våra skolbarns hjärnor. På
längre sikt torde emellertid dessa
lantliga förändringar inom fastighetsväsendet icke på långt när haft
samma ekonomiska vikt, som det
ovan antydda händelseförloppet
ifråga om stadsjorden.
Inför de konststycken, som upp- 70
spelades ifråga om denna mark, synes publiken ha reagerat på samma
sätt som svensk allmänhet alltjämt
reagerar inför välregisserade politiska programnummer – dvs. inte
alls. Men år 1903 kunde i andra
kammaren avlyssnas en motion,
vari förnams ett lågmält men uppenbarligen misslynt mummel om
»den stigande jordräntan» och om
det förkastliga i att städerna avhändes betydande värden genom
försäljning av sin ännu obebyggda mark. Motionären uttalade,
att stadssamhällena borde beredas
möjlighet att upplåta mark till varaktig nyttjanderätt och nyttjanderättshavarna borde få rätt att mot
inteckning belåna sitt hus.
Ett lätt chockerat lagutskott konstaterade, att fast egendom bäst tillgodogöres i enskild hand och därför hade också donationsjordarna
i stor utsträckning blivit »fördelade
eller sålda». Nu hade »en annan
strömning» emellertid inträtt, som
syntes innebära återgång till äldre
förhållanden. I en del fall var
»strömningen» berättigad men
»dess socialistiska grundtanke och
vittutseende konsekvenser manade
emellertid till mycken varsamhet».
Gamle Marx målades alltså på väggen så snart tomträtten fördes på
tal. Men motionärerna kom åter.
Und hast du mich gesehen! Inom
lagberedningen – en i varje fall
vid denna tid av salig Marx sannolikt föga påverkad arbetsgrupp –
upptogs år 1905 förslaget om ett
nytt tomträttsinstitut. Två skäl anfördes. Det ena var önskvärdheten
av att för enskilda nedbringa priset på byggnadsmark, det andra
möjligheten att indraga den oförtjänta jordvärdestegringen. För
städerna stod tre vägar öppna att
disponera sin obebyggda mark, menade beredningen, för det första att
sälja den och låta enskilda ta hand
om markvärdestegringen och för
det andra att själva bygga hus på
marken och hyra ut dem. För dessa
båda alternativ, ägnade att främja,
det ena egennyttiga och det andra
allmännyttiga företag, hyste beredningen icke mycket förtroende. I
stället förordades ett tredje, nämligen att låta städerna behålla äganderätten till marken men överlämna åt enskilda att för egen räkning bebygga densamma. Beredningen ansåg, att den urgamla
tomträtten hade avsett att åstadkomma detta prisvärda system.
Man fann emellertid att institutet
»ofri tomt» var så murket, att det
var bäst att börja på ny kula. Hö-
gerledaren Arvid Lindmans regering framlade så år 1907 förslaget
till ny tomträttslagstiftning. I propositionen återgavs uttalanden till
Högsta Domstolens protokoll över
lagärenden, i vilket bl. a. justitierådet Herslow närmare utvecklade
motiven. Han skrädde inte orden:
»Den stegring av tomtvärdet, som
är en följd av gators framdragande, utläggande av torg, parker och
andra offentliga öppna platser, anbringande av gatubelysning, kloakledningar m. fl. dylika allmänna inrättningar, har, fastän den åstadkommits på bekostnad av samhällets samtliga skattskyldiga invånare och således rätteligen bort tillkomma samhället i dess helhet, uteslutande kommit fastighetsägarna
till godo. Att detta förhållande innebär en orättvisa torde ligga i
öppen dag.
Det nya rättsinstitut, som i förslaget finnes upptaget under benämningen ’tomträtt’ är avsett att
i någon mån råda bot på bostadsbrist med därav framkallade övriga
olägenheter och göra det möjligt för
samhället att även då dessa tomter
upplåtas åt enskilda till bebyggande åt sig bevara någon del av
den förhöjning av tomtvärdet som
tid efter annan inträder utan nå-
gon åtgärd från innehavarens sida.»
Tomträttssystemet av år 1907
var, som framgår av den ovan lämnade redogörelsen, avsett för egnahemsbebyggelse – villa- och små-
stugebebyggelse skulle man kanske
nu säga. När tomträttstiden om de
60 år som den vanligen omfattade
gått till ända, var det meningen att
staden skulle kunna använda marken till den ordinära slutna stadsbebyggelse som då med hänsyn till
befolkningsökningen kunde erfordras. Tomträttens sociala motiv, att
främja egnahem, torde bottna i
1890-talets allmänna idealistiska
inställning till »röd liten stuga»
och »eget bo är bäst, om också en
backstuga», i kombination med så-
dana dystra föraningar, som förekom bland plyschsoffor och kruk- 71
palmer vid bullret av demonstrationståg och inför ledsamma emigrationssiffror.
När man nu i 1962 års valkampanj drog fram egnahemsägarna så-
som det väsentliga objektet för tomträttsinstitutets förmodade goda
eller dåliga verkningar, synes detta
– i fall av god tro – rimligen icke
kunna förklaras på annat sätt än
att vederbörande fått tag i någon
föråldrad upplaga av »Rättskunskap för allmänheten», där 1907
års ideer framlagts till kännedom
och upplysning. I själva verket har
vi nämligen här i landet alltsedan
år 1954 en i vissa avseenden helt
annorlunda utformad tomträtt med
helt andra motiv och syften än
dem som låg till grund för 1907
års lagstiftning. Denna nya tomträtt angår visserligen alltjämt
många småstuge- och villaägare,
men viktigare är att denna besittningsform kommit till allt större
användning i samband med sanering och nybebyggelse av de större
städernas cityområden och också
vid uppförandet av s. k. drabantstäder. Typexemplet är Nedre Norrmalm i Stockholm. Här har på
tomträttsmark byggts, bygges och
kommer att byggas höghus och väldiga fastighetskomplex, »egna hem»
alltså för affärsbanker, varuhus,
butiker och kontor till värden som
kräver åtta eller sannolikt nio nollor för att på övligt sätt kunna uttryckas.
Tomträtten är numera- liksom
den var före de på 1800-talet vid- :’
72
tagna förändringarna i konstruk~
tionen – en upplåtelse på obegränsad tid – den är alltså icke såsom
enligt 1907 års lag en övergående
besittningsform för mindre bemedlade i avbidan på att hyreshus så
småningom skall uppföras på marken. Uppsägning efter utgången av
tomträttstiden – alltjämt i regel
60 år – kan nämligen ske uteslutande från markägarens sida och
får endast ske om denne skall använda marken för bebyggelse av annan art eller på annat sätt. En så-
dan uppsägning kan tomträttshavaren draga inför domstol – till
yttermera visso på staden-markägarens egen bekostnad. I själva
verket måste alltså staden kosta på
sig ett expropriationsliknande förfarande för att få tillbaka dispositionsrätten till marken.
Syftet med 1954 års reformer var
att trygga tomträttshavarens ställning och därmed också öka tomträttens kreditvärde. Men samtidigt
stärktes tomträttsinstitutets markvärdeindragande effekt. Kontrakten enligt 1907 års lag upptog regelmässigt en orubblig tomträttsavgäld för den 60-åriga tomträttstiden. Härigenom kom naturligtvis
vinsterna av såväl penningvärdeförsämringen som av markvärdestegringen i stor omfattning att behållas av tomträttshavaren. Enligt
1954 års lag kan frågan om avgäldens storlek upptas till prövning
med ganska korta tidsintervaller,
för tomter med bostadshus vart
20 :e år och för andra tomter vart
10:e år. Tvist om avgäldens storlek
skall liksom frågor om kontraktstidens förlängning avgöras av domstol.
Ett tredje spörsmål, som i den
nya lagstiftningen ägnats särskild
omsorg, är lösenförfarandet. Enligt
gällande bestämmelser är staden
alltid pliktig ersätta tomträttshavaren värdet av bostadsbyggnader på
tomten om tomträtten skall upphöra enligt överenskommelse eller
domstols dom. Lösenskyldighet
ifråga om andra byggnatler kan
avtalas men är icke obligatorisk.
Tomträtten kunde år 1907 komma till användning endast på den
mark som städerna då ägde eller
förvärvade genom frivillig uppgö-
relse. År 1949 infördes den viktiga
nyheten i expropriationslagen att
kommunerna gavs rätt att förvärva icke tätbebyggd mark inom kommunområdet för upplåtelse med
tomträtt. Det räcker alltså för att
kommunen tvångsvis skall kunna
förvärva råmark att kommunen i
sin ansökan uttalar en avsikt att
upplåta expropriationsobjektet med
tomträtt. Och därmed är vi framme vid 1962 års diskussion om
tomträtten, nämligen frågan om
kommunen skall kunna få expropriera också redan bebyggd mark
för tomträttsupplåtelse. Innan man
tar ställning till denna fråga kanske det är riktigt att försöka summera fördelar och nackdelar, som
för den enskilde och för samhället
är förenade med institutet jämfört
med äganderätten.
——————-..-… –~–
Som ovan nämnts har den enskilde tomträttshavaren möjlighet att
sitta kvar i orubbat bo på tomten
-ungefär lika länge som en ägare.
Båda kan naturligtvis utsättas för
expropriation. Att tvångsförvärvet i
tomträttshavarens (T:s) fall kan
inledas genom en uppsägning ger
knappast äganderättsinnehavaren
(Ä) anledning till några överlägsenhetskomplex. Ä får emellertid
vid expropriation ut markvärdestegringsersättning och här har naturligtvis T, som i bästa fall har
att nöja sig med ett lösenbelopp
för huset, en sämre ställning. Men
för T kan antecknas många poäng
på andra områden. För det första
har T aldrig behövt göra någon investering för marken, när han förvärvade tomten. Särskilt när fråga
är om citytomter med ett markvärde om flera tusen kronor per
kvadratmeter blir denna utgift icke
obetydlig. Om Ä och T haft lika
ekonomi vid tiden för förvärvet och
skaffat sig precis likadana tomter
har T alltså haft möjlighet att
kosta på sin nybyggnad ett lika
stort belopp som Ä fick punga ut
med äganderätten till marken. Vidare bör uppmärksammas, att T
inte blir helt utan förtjänster på
markvärdestegring och penningvärdeförsämring. Avgälderna regleras ju i sämsta fall (ur T:s synpunkt) endast vart tionde år. Då
kanske avgälden tar ett språng
uppåt. Men värdeförändringarna
sker successivt och under åtminstone nio år har alltså T kunnat
73
njuta fördelar av denna successiva
värdeförändring. Ä kan vidare
drabbas av svåra ekonomiska bakslag som T undgår. En sådan är
förändring av den i stadsplanen angivna byggnadsrätten. Ä har köpt
en tomt med en gammal fyravå-
ningsbyggnad på, där emellertid
byggnadsrätten för nybyggnad enligt stadsplanen är tio våningar och
efter den planen har Ä betalt marken. En tid efter förvärvet kommer
stadens byggnadsmyndigheter på
iden att nybebyggelse bara får ske
med sju våningar. Ä brukar i denna situation begripligt nog anse sig
bestulen av samhället men hans
förbittrade böner om kompensation
förmår icke en ogin stadskassa att
ersätta honom ett enda rött öre av
förlusten. T kan däremot ta en så-
dan händelse med trankilitet. Kapar staden byggnadsrätten, kapar
nämligen T tomträttsavgälden och
för detta har han uttryckligt stöd
i lagen. Det är visserligen sant att
T icke såsom Ä kan göra vinster
genom att i fall, motsatta det nyss
angivna, byggnadsrätten ökar. T
drabbas nämligen då av stigande
avgäld. Men Ä :s möjlighet att delta
i lotterier om byggnadsrätt synes
icke särdeles värdefull, då ju nämligen lotteriet har till förutsättning att deltagaren lika gärna kan
berövas betydande värden.
Ä för överhuvudtaget en ekonomiskt sett mera riskabel tillvaro än
T. Ä kan sålunda råka ut för galuvidgning utanför sin tomt och kan
då utsättas för exorbitanta krav på
74
gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag, kalamiteter som inte kan drabba T, ty så-
dana obehagliga överraskningar är
förbehållna Ä-kategorien.
Ur samhällets synpunkt är givetvis markvärdeindragningen genom avgäldsregleringen tomträttens
främsta positiva sida. Men därtill
kommer en annan fördel, som kan
sägas vara till gagn för både samhället och tomtägaren, särskilt när
det är fråga om tomträtt i ombyggnadscentra. Ett gemensamt drag
för den bebyggelse som här sker är
att fastigheterna inte längre framträder som slutna och av grannfastigheterna oberoende enheter. Gemensamhetsanordningar i form av
värmecentraler, parkeringsplatser,
garage eller in- och utfarter blir
allt vanligare företeelser. Enligt nu
gällande lagstiftning kan inte för
Ä-fastigheter rättsförhållandena rö-
rande dylika gemenskaper lösas
tillfredsställande. Däremot går det
högst galant om fastigheterna innehas av T-kategorien. I tomträttskontrakten, som får sakrättslig
verkan för varje ny T som kommer att inneha tomten, kan hela
denna trassliga juridiska härva redas ut på ett smidigt sätt. Det är
visserligen sant att en ny lagstiftning om gemensamhetsanordningar
för Ä-fastigheter är på väg, men
utan att avslöja dess innehåll kan
man med största sannolikhet förutse att denna reglering blir av
mycket invecklad och svårmanövrerad beskaffenhet. Flera andra liknande juridiskt-tekniska problem,
ofta av stor ekonomisk vikt, som
uppkommer vid modern stadsbyggnad, kan lösas med hjälp av tomträttssystemet, medan äganderättssystemet ger upphov till rättsosä-
kerhet och krångligheter.
Vad skulle det då innebära om
städerna gavs rätt att genom expropriation förvärva bebyggd tomtmark – återförvärva kunde man
väl säga med hänsyn till den historiska utvecklingen – för upplåtelse av tomträtt. Ur egnahemsägarens synpunkt förefaller en sådan
expropriation föga skrämmande. Ä
skulle vid förvandling till T få ut
ett kapitalvärde för marken – ett
för många ägare av äldre hus välkommet restaureringsbidrag – och
i fortsättningen ha att betala en årlig avgäld men i övrigt sitta i orubbat bo. Om Ä har ett hyreshus
skulle övergången från att vara Ä
till att bli T betyda detsamma, men
härtill kommer att vederbörande
skulle kunna lita på att den i grannhus planerade gemensamma panncentralen och övriga gemensamhetsanordningar kunde komma till
stånd och också tillfredsställande
omhänderhas i fortsättningen.
Den för sin resultatlöshet berömda markvärdeutredning, som fullbordades 1957, kan inte sägas ha
givit uttryck för en likriktad meningsbildning ifråga om de problem den hade att behandla. Tvärtom var den så nyanserad att tre
vitt skilda förslag i frågan framfördes. Endast på en punkt var man
enig, nämligen om behovet av utvidgad expropriationsrätt för upplåtelse med tomträtt. Ordföranden
.uttalade, stödd av en kommitteledamot: »De fördelar med tomträtten
som här ovan beskrivits torde kunna motivera icke blott att den nuvarande rätten för kommunen att
expropriera för tomträttsändamål
bibehålles utan att bestämmelsen
utvidgas till att avse jämväl den
tätbebyggda marken.» Det faller av
sig självt att förslaget nr Il, som
omfattades av de socialdemokratiska medlemmarna av kommitten
också livligt tillstyrkte att äganderätten till marken i städerna successivt förändrades till tomträtt.
Viktigare var att i förslag III, avgivet av samtliga borgerliga ledamöter i kommitten, yttrades: »Vi
75
anser alltså skäl finnas att överväga möjligheterna att kommuner
genom tomträttsexpropriation inom tätbebyggt område skulle kunna förvärva äganderätt till enbart
marken medan fastighetsägaren
behåller därpå uppförda byggnader
och därjämte erhåller rätt att få
marken upplåten med tomträtt.»
Dessa politiker och sakkunniga
som representerade skilda partier
och åsiktsbildningar och som fått
tillfälle intränga i problemen var
sålunda alla lika övertygade om det
riktiga i att bereda tomträtten en
plats i solen. Än tyngre än dessa
utsagor synes emellertid väga den
sky av vittnen som i ekonomisk
handling inom vårt lands mest betydande stadscentra ådagalagt sin
tilltro till tomträttsinstitutet.