Kris för bostadsproduktionen
1960
Artiklarna från Svensk Tidskrifts årsböcker är inskannade och sedan hjälpligt överförda till text. Denna sida ska mest ses som en bas för sökfunktionen. Läsbarheten blir bäst om man väljer PDF-versionen.
Acrobat Reader för att läsa PDF kan hämtas här.
Öppna PDF
Öppna text
KRIS FÖR BOSTADSPRODUKTIONEN?
NÅGRA REFLEXIONER
Av hypoteksombudsman ÅKE EKSTRAND
Å TERKOMMER man efter några års
bortovaro till en stad här i landet,
har man svårt att känna igen den.
Utanför den gamla stadsgränsen
gruppera sig på längre eller kortare
avstånd nya kvarter, ofta hela
stadsdelar. Dessa hus inrymma bostadslägenheter av hög standard,
eleganta och moderna. Deras innehavare torde i de flesta fall aldrig
tidigare ha bott så bra och icke
heller kunnat hoppas att få en så-
dan bostad. Alla deras vänner och
bekanta önska sig naturligtvis att
få samma förmån och om de ännu
icke lyckats därmed, stå de antecknade i bostadskön. Inställningen är
densamma i fråga om alla konsumtionsvaror, således bil, TV, mat,
kläder och bostad – ingen får vara
sämre än den andre, kosta vad det
vill.
Vi komma då till frågan om finansieringen av stadsbefolkningens
bostadsbehov, som nu blivit tillgodosett långt utöver vad som
skulle motsvara folkökningen. Är
det över hela världen prisade svenska välståndet så stort, att allmänheten kan hålla sig med dessa bostäder? Dessvärre förefaller det
icke att vara så lyckligt, utan saken
har måst ordnas på annat sätt. Då
bostadsbyggandet efter andra
världskrigets slut åter skulle sättas
i gång, fanns icke något enskilt kapital villigt att taga risken. Hyresregleringen avskräckte byggherrarna, eftersom skälig avkastning
på investerade medel icke kunde
påräknas. staten hade icke heller
några pengar, men kunde sätta fart
på sedelpressarna. Att statens subvention av bostadsproduktionen varit den kanske främsta anledningen
till inflationen synes numera vara
klart. Och spararnas förlust av 10
a 12 milliarder kronor ligger till en
del investerad i denna byggenskap,
denna produktion av övervägande
konsumtionsvaror.
Hyran för dessa bostäder är
emellertid mycket hög, även om en
avsevärd del via statens lån och
räntesubvention samt bidragen till
barnfamiljerna kommer på det allmänna, dvs. skattebetalarna. Medan
hyran i de äldre och hyresreglerade
husen knappast uppgår till 25 kr.
pr kvm lägenhetsyta inkl. värme,
kommer den i de nya upp till ca 50
kr., vartill egentligen bör läggas det
belopp, som tillskj utes av allmänna
medel. Och byggnadskostnaden är
starkt stigande, på de sista tio åren
har den ökats mellan 40 och 50%.
År 1950, då hela kostnaden uppgick till 2 032 millioner kr., utgjorde de statliga lånen 336 millioner, år 1955, då kostnaden stigit till
3 199 millioner, hade statens lån
ökat till l 042 millioner, och år
1959, då bostadsbyggandet kostat
4 117 millioner, hade staten över
8 000 millioner utestående i bostadslån. Under året 1959-60 har
byggnadsarbetarnas lön i genomsnitt stigit med 18 a 19% enligt deras egen förbundsordförande.
Trots fördyringen fortsätter bostadsbyggandet i cres.cendo, man
måste häpna, då man i utkanterna
av vissa städer ser rader av tornkranar resa sig mot skyn för uppförande av nya åttavåningshus. De
kommunala företagen bygga hyreshus och få låna upp till 100% av
kostnaden, men staden ikläder sig
borgen för statslånet. De privata
byggmästarna åtaga sig föreningshusen, där medlemmarnas insats
måste bli allt högre, enär lånemöjligheterna där äro avsevärt mindre.
H. S. B. intager en mellanställning.
Hittills synes det ha gått bra att
skaffa folk till lägenheterna, men
det börjar nu visa sig besvärligt på
en del orter. Beträffande insatslä-
genheterna är finansieringen svå-
rast, spekulanterna sakna behövligt kapital. Bil och TV äro ju ofta
köpta på avbetalning, och om
pengar finnas på banken, vill man
501
kanske hellre satsa dem på en egen
villa.
Huru ter sig framtiden för de intressen, som beröras av bostadsproduktionen? Snart nog måste väl
gränsen vara nådd för möjligheten
att fylla de nybyggda, allt dyrare
lägenheterna med invånare. Då
uppkommer ett överskott, en del
lägenheter stå tomma och tiden är
inne att avveckla hyresregleringen.
Detta medför en viss utjämning av
hyrorna, de äldre husen kunna åtminstone i många fall få en höjning från 25 kr. pr kvm inkl.
värme upp till exempelvis 35 kr.
Den friare hyresmarknaden skapar
möjlighet att flytta till en mera välbelägen bostad, och många söka sig
då från utkanterna in till centrala
stadsdelar. De senast byggda och
dyraste bostäderna i ytterområ-
dena avfolkas i den mån omflyttning kan ske, och härvidlag bör
beaktas, att privata byggnadsfirmor
inköpt en mängd saneringsmogna
fastigheter i centrum för att där
snarast möjligt uppföra mycket
större hus än de nuvarande. Hyrorna i stadens periferi falla, kanske endast från 50 till 45 kr. pr
kvm, men detta jämte outhyrda lä-
genheter kan vålla stora förluster.
De kommunala företagen med
100% i lån riskera att bli insolventa och stadens borgen för topplånet är icke en tom formalitet. Viu
en sådan utveckling torde dessa
byggherrar tvingas att draga sig ur
spelet.
Vi äro nu framme vid ett annat
502
och ganska ödesdigert förhållande.
Förutsättning för den förda bostadspolitiken har varit, att landet
haft en högkonjunktur med ett
ständigt växande välstånd. Det har
från alla håll erkänts, att en nedgång i konjunkturen och därmed
sysselsättningen skulle allvarligt
påverka utsikterna för svenska folket att fortfarande få njuta sitt välstånd. Men man har icke beaktat,
att bostadsproduktionen själv i de
flesta städerna varit en huvudsaklig näringsgren, ofta den viktigaste.
En ström, visserligen ej av guld,
men desto mer i sedlar, har flutit
genom samhället, så länge denna
byggnadsrush pågått, och denna
ström av pengar har ökat efterfrå-
gan på allting, bl. a. och icke minst
på bostäder. När denna ström sinar, vilket ju förr eller senare
måste ske, krymper sysselsättningen och ett betydande antal av
samhällets högst avlönade medlemmar blir arbetslös. Deras arbete
har resulterat i ett tillskott, icke så
mycket av produktiva nyttigheter,
som kunna tjäna näringslivets utveckling, utan mest av konsumtionsvaror, visserligen för långvarig
förbrukning, men så kostsamma,
att de ha svårt att finna avsättning.
Två perspektiv för utvecklingen
öppna sig. Antingen börjar bostadsproduktionen avtaga efter det nu
pågående hektiska slutskedet eller
fortsätter den. Det är förvånande
att bankerna släppa till pengar för
en så dyrbar företagsamhet och nu
öka sina insatser i förlitande på en
ständig prisstegring, vartill de
själva därmed bidraga. Tecken på
en kommande kris finnas likväJ
och kunna göra både byggherrar
och långivare betänksamma. En
del arbetare bli då friställda, några
gå kvar i staden och lyfta understöd, andra flytta hem igen till
landsbygden. I varje fall bli bostä-
der lediga och bostadsbristen befinnes plötsligt ha försvunnit. Om
utvecklingen följer denna linje, har
visserligen en kris uppkommit, men
av måttlig omfattning och produktionen kan åter länkas in på sunda
banor.
Den andra utvecklingslinjen är
mera sannolik. Om byggandet går
tillbaka, blir det arbetslöshet, skatteintäkterna minskas, handeln lider
avbräck och dyrbara anordningar
måste till för att omskola eller sysselsätta de arbetslösa. Myndigheterna liksom byggmästarna finna,
att det ur alla synpunkter är det
billigaste att låta byggnadsarbetaren fortsätta i sitt yrke. Och
pengar anskaffas på ett eller annat
sätt. Ombyggnaden av den inre staden bedrives av de privata firmorna, de »allmännyttiga» torde få
svårare att hänga med. Högkonjunkturen inom staden vidmakthålles ännu något år, men bostadskön minskas icke avsevärt, ty de
tillkommande bostäderna äro så
dyra, att endast ett fåtal har råd
att flytta dit. Byggnadsarbetarnas
lön stiger ytterligare, någon nedgång är icke att tänka på, så länge
subventionerna stå till buds. Hyresregleringens avveckling får anstå.
Denna utveckling skapar små-
ningom ett sådant överskott av bostäder, att produktionen måste hejdas, men samhällsekonomien har
då tillfogats vida större skada än i
det förra fallet. Några ha gjort
vinst, nämligen hyresgästerna i de
kommunala husen, där hyran till
följd av den förut berörda omflyttningen och överproduktionen nedgått från 50 till 45 kr. och möjligen
åtskilligt mera, samt ägarna till
den del av de äldre fastigheterna,
som kan konkurrera med de nybyggda i fråga om standard. Förlusterna drabba dels de nyaste föreningshusens lägenheter med deras
minskade saluvärde och därmed
nästan värdelösa insatser, dels stadens skattebetalare, som gentemot
staten svara för räntorna på de allmännyttiga lånen.
De här framförda synpunkterna
ha hållit sig till den inhemska konjunkturen och icke berört vårt beroende av utlandet. Tages risken
för en försämrad utrikeshandel
med i beräkningen, får det ekonomiska intrycket av de många nya,
stora och vackra stadsdelarna en
ännu mörkare prägel. Vem vet,
huru länge det delvis konstlade välstånd, som ligger till grund för
detta byggande, kan stå sig, då vår
genom höga hyror fördyrade arbetskraft och produktion möter
konkurrensen från länder med en
solidare ekonomi, en bättre balans
mellan utgifter och inkomster?
36-60164078 Svensk Tidskrift H. 91960
503
Vårt bostadsbyggande är skyddat
mot utländsk konkurrens och detta
kan väl förklara dess situation,
men även en måttlig nedgång för
våra exportindustrier medför fara
för välståndet. Skulle så olyckligt
vara, att avmattningen inträffade
just under den värsta byggnadsrushen, så att folk icke längre
kunde satsa så mycket på bostadsbyte, bleve fastighetskrisen mycket
allvarlig. Om hyran för de dyraste
nybyggnaderna sjönke med 25% –
vid 1880-talets kris sjönk den ända
till noll – kunde deras under statslånet liggande krediter, alltså inom
75 % av belåningsvärdet, komma i
farozonen. Detta skulle innebära,
att bostadskreditföreningarna finge
vara beredda att övertaga sina låneobjekt, en oväntad och ytterst
otrevlig sak. Alla låntagare hos
dessa föreningar äro nämligen solidariskt ansvariga för de förluster,
som uppkomma i lånerörelsen, och
om några av låntagarna icke kunna
betala sina räntor, måste bristen uttaxeras på de övriga i den mån föreningens fonder icke förslå.
Varför har vårt storartade bostadsbyggande medfört dessa här
dryftade risker? Förklaringen torde
ligga i statsingripandet på ett område, som tidigare tillhört den privata sektorn och där varje företagare måst kalkylera kostnaden mot
avkastningen. Subventionen har
gjort husen dyrare och hyran har
kunnat stiga i takt därmed, ty valet av bostad har ej varit fritt. Hyresregleringen har låst fast lägen- 504
heterna i de äldre husen hos deras
invånare, så att mycket få lyckats
komma in där. Ett borttagande av
subventioner och hyresreglering
skulle småningom föra till ekonomiskt sundare förhållanden, men
på en betydligt högre hyresnivå än
vad som eljest varit naturligt. Det
är lätt att driva kostnader och lö-
ner i höjden, då pengar finnas,
men det är svårt att få ner dem
igen.
Från de politiska partiernas sida
har intet funnits att invända mot
ett starkt expanderande bostadsbygge. Alla partier synas också nu
vara ense om att pensionerna måste
höjas, vilket är väl behövligt, om
svenska folket skall få råd att på
ålderdomen flytta in i sina nya hus.
NÅGRA REFLEXIONER
Av hypoteksombudsman ÅKE EKSTRAND
Å TERKOMMER man efter några års
bortovaro till en stad här i landet,
har man svårt att känna igen den.
Utanför den gamla stadsgränsen
gruppera sig på längre eller kortare
avstånd nya kvarter, ofta hela
stadsdelar. Dessa hus inrymma bostadslägenheter av hög standard,
eleganta och moderna. Deras innehavare torde i de flesta fall aldrig
tidigare ha bott så bra och icke
heller kunnat hoppas att få en så-
dan bostad. Alla deras vänner och
bekanta önska sig naturligtvis att
få samma förmån och om de ännu
icke lyckats därmed, stå de antecknade i bostadskön. Inställningen är
densamma i fråga om alla konsumtionsvaror, således bil, TV, mat,
kläder och bostad – ingen får vara
sämre än den andre, kosta vad det
vill.
Vi komma då till frågan om finansieringen av stadsbefolkningens
bostadsbehov, som nu blivit tillgodosett långt utöver vad som
skulle motsvara folkökningen. Är
det över hela världen prisade svenska välståndet så stort, att allmänheten kan hålla sig med dessa bostäder? Dessvärre förefaller det
icke att vara så lyckligt, utan saken
har måst ordnas på annat sätt. Då
bostadsbyggandet efter andra
världskrigets slut åter skulle sättas
i gång, fanns icke något enskilt kapital villigt att taga risken. Hyresregleringen avskräckte byggherrarna, eftersom skälig avkastning
på investerade medel icke kunde
påräknas. staten hade icke heller
några pengar, men kunde sätta fart
på sedelpressarna. Att statens subvention av bostadsproduktionen varit den kanske främsta anledningen
till inflationen synes numera vara
klart. Och spararnas förlust av 10
a 12 milliarder kronor ligger till en
del investerad i denna byggenskap,
denna produktion av övervägande
konsumtionsvaror.
Hyran för dessa bostäder är
emellertid mycket hög, även om en
avsevärd del via statens lån och
räntesubvention samt bidragen till
barnfamiljerna kommer på det allmänna, dvs. skattebetalarna. Medan
hyran i de äldre och hyresreglerade
husen knappast uppgår till 25 kr.
pr kvm lägenhetsyta inkl. värme,
kommer den i de nya upp till ca 50
kr., vartill egentligen bör läggas det
belopp, som tillskj utes av allmänna
medel. Och byggnadskostnaden är
starkt stigande, på de sista tio åren
har den ökats mellan 40 och 50%.
År 1950, då hela kostnaden uppgick till 2 032 millioner kr., utgjorde de statliga lånen 336 millioner, år 1955, då kostnaden stigit till
3 199 millioner, hade statens lån
ökat till l 042 millioner, och år
1959, då bostadsbyggandet kostat
4 117 millioner, hade staten över
8 000 millioner utestående i bostadslån. Under året 1959-60 har
byggnadsarbetarnas lön i genomsnitt stigit med 18 a 19% enligt deras egen förbundsordförande.
Trots fördyringen fortsätter bostadsbyggandet i cres.cendo, man
måste häpna, då man i utkanterna
av vissa städer ser rader av tornkranar resa sig mot skyn för uppförande av nya åttavåningshus. De
kommunala företagen bygga hyreshus och få låna upp till 100% av
kostnaden, men staden ikläder sig
borgen för statslånet. De privata
byggmästarna åtaga sig föreningshusen, där medlemmarnas insats
måste bli allt högre, enär lånemöjligheterna där äro avsevärt mindre.
H. S. B. intager en mellanställning.
Hittills synes det ha gått bra att
skaffa folk till lägenheterna, men
det börjar nu visa sig besvärligt på
en del orter. Beträffande insatslä-
genheterna är finansieringen svå-
rast, spekulanterna sakna behövligt kapital. Bil och TV äro ju ofta
köpta på avbetalning, och om
pengar finnas på banken, vill man
501
kanske hellre satsa dem på en egen
villa.
Huru ter sig framtiden för de intressen, som beröras av bostadsproduktionen? Snart nog måste väl
gränsen vara nådd för möjligheten
att fylla de nybyggda, allt dyrare
lägenheterna med invånare. Då
uppkommer ett överskott, en del
lägenheter stå tomma och tiden är
inne att avveckla hyresregleringen.
Detta medför en viss utjämning av
hyrorna, de äldre husen kunna åtminstone i många fall få en höjning från 25 kr. pr kvm inkl.
värme upp till exempelvis 35 kr.
Den friare hyresmarknaden skapar
möjlighet att flytta till en mera välbelägen bostad, och många söka sig
då från utkanterna in till centrala
stadsdelar. De senast byggda och
dyraste bostäderna i ytterområ-
dena avfolkas i den mån omflyttning kan ske, och härvidlag bör
beaktas, att privata byggnadsfirmor
inköpt en mängd saneringsmogna
fastigheter i centrum för att där
snarast möjligt uppföra mycket
större hus än de nuvarande. Hyrorna i stadens periferi falla, kanske endast från 50 till 45 kr. pr
kvm, men detta jämte outhyrda lä-
genheter kan vålla stora förluster.
De kommunala företagen med
100% i lån riskera att bli insolventa och stadens borgen för topplånet är icke en tom formalitet. Viu
en sådan utveckling torde dessa
byggherrar tvingas att draga sig ur
spelet.
Vi äro nu framme vid ett annat
502
och ganska ödesdigert förhållande.
Förutsättning för den förda bostadspolitiken har varit, att landet
haft en högkonjunktur med ett
ständigt växande välstånd. Det har
från alla håll erkänts, att en nedgång i konjunkturen och därmed
sysselsättningen skulle allvarligt
påverka utsikterna för svenska folket att fortfarande få njuta sitt välstånd. Men man har icke beaktat,
att bostadsproduktionen själv i de
flesta städerna varit en huvudsaklig näringsgren, ofta den viktigaste.
En ström, visserligen ej av guld,
men desto mer i sedlar, har flutit
genom samhället, så länge denna
byggnadsrush pågått, och denna
ström av pengar har ökat efterfrå-
gan på allting, bl. a. och icke minst
på bostäder. När denna ström sinar, vilket ju förr eller senare
måste ske, krymper sysselsättningen och ett betydande antal av
samhällets högst avlönade medlemmar blir arbetslös. Deras arbete
har resulterat i ett tillskott, icke så
mycket av produktiva nyttigheter,
som kunna tjäna näringslivets utveckling, utan mest av konsumtionsvaror, visserligen för långvarig
förbrukning, men så kostsamma,
att de ha svårt att finna avsättning.
Två perspektiv för utvecklingen
öppna sig. Antingen börjar bostadsproduktionen avtaga efter det nu
pågående hektiska slutskedet eller
fortsätter den. Det är förvånande
att bankerna släppa till pengar för
en så dyrbar företagsamhet och nu
öka sina insatser i förlitande på en
ständig prisstegring, vartill de
själva därmed bidraga. Tecken på
en kommande kris finnas likväJ
och kunna göra både byggherrar
och långivare betänksamma. En
del arbetare bli då friställda, några
gå kvar i staden och lyfta understöd, andra flytta hem igen till
landsbygden. I varje fall bli bostä-
der lediga och bostadsbristen befinnes plötsligt ha försvunnit. Om
utvecklingen följer denna linje, har
visserligen en kris uppkommit, men
av måttlig omfattning och produktionen kan åter länkas in på sunda
banor.
Den andra utvecklingslinjen är
mera sannolik. Om byggandet går
tillbaka, blir det arbetslöshet, skatteintäkterna minskas, handeln lider
avbräck och dyrbara anordningar
måste till för att omskola eller sysselsätta de arbetslösa. Myndigheterna liksom byggmästarna finna,
att det ur alla synpunkter är det
billigaste att låta byggnadsarbetaren fortsätta i sitt yrke. Och
pengar anskaffas på ett eller annat
sätt. Ombyggnaden av den inre staden bedrives av de privata firmorna, de »allmännyttiga» torde få
svårare att hänga med. Högkonjunkturen inom staden vidmakthålles ännu något år, men bostadskön minskas icke avsevärt, ty de
tillkommande bostäderna äro så
dyra, att endast ett fåtal har råd
att flytta dit. Byggnadsarbetarnas
lön stiger ytterligare, någon nedgång är icke att tänka på, så länge
subventionerna stå till buds. Hyresregleringens avveckling får anstå.
Denna utveckling skapar små-
ningom ett sådant överskott av bostäder, att produktionen måste hejdas, men samhällsekonomien har
då tillfogats vida större skada än i
det förra fallet. Några ha gjort
vinst, nämligen hyresgästerna i de
kommunala husen, där hyran till
följd av den förut berörda omflyttningen och överproduktionen nedgått från 50 till 45 kr. och möjligen
åtskilligt mera, samt ägarna till
den del av de äldre fastigheterna,
som kan konkurrera med de nybyggda i fråga om standard. Förlusterna drabba dels de nyaste föreningshusens lägenheter med deras
minskade saluvärde och därmed
nästan värdelösa insatser, dels stadens skattebetalare, som gentemot
staten svara för räntorna på de allmännyttiga lånen.
De här framförda synpunkterna
ha hållit sig till den inhemska konjunkturen och icke berört vårt beroende av utlandet. Tages risken
för en försämrad utrikeshandel
med i beräkningen, får det ekonomiska intrycket av de många nya,
stora och vackra stadsdelarna en
ännu mörkare prägel. Vem vet,
huru länge det delvis konstlade välstånd, som ligger till grund för
detta byggande, kan stå sig, då vår
genom höga hyror fördyrade arbetskraft och produktion möter
konkurrensen från länder med en
solidare ekonomi, en bättre balans
mellan utgifter och inkomster?
36-60164078 Svensk Tidskrift H. 91960
503
Vårt bostadsbyggande är skyddat
mot utländsk konkurrens och detta
kan väl förklara dess situation,
men även en måttlig nedgång för
våra exportindustrier medför fara
för välståndet. Skulle så olyckligt
vara, att avmattningen inträffade
just under den värsta byggnadsrushen, så att folk icke längre
kunde satsa så mycket på bostadsbyte, bleve fastighetskrisen mycket
allvarlig. Om hyran för de dyraste
nybyggnaderna sjönke med 25% –
vid 1880-talets kris sjönk den ända
till noll – kunde deras under statslånet liggande krediter, alltså inom
75 % av belåningsvärdet, komma i
farozonen. Detta skulle innebära,
att bostadskreditföreningarna finge
vara beredda att övertaga sina låneobjekt, en oväntad och ytterst
otrevlig sak. Alla låntagare hos
dessa föreningar äro nämligen solidariskt ansvariga för de förluster,
som uppkomma i lånerörelsen, och
om några av låntagarna icke kunna
betala sina räntor, måste bristen uttaxeras på de övriga i den mån föreningens fonder icke förslå.
Varför har vårt storartade bostadsbyggande medfört dessa här
dryftade risker? Förklaringen torde
ligga i statsingripandet på ett område, som tidigare tillhört den privata sektorn och där varje företagare måst kalkylera kostnaden mot
avkastningen. Subventionen har
gjort husen dyrare och hyran har
kunnat stiga i takt därmed, ty valet av bostad har ej varit fritt. Hyresregleringen har låst fast lägen- 504
heterna i de äldre husen hos deras
invånare, så att mycket få lyckats
komma in där. Ett borttagande av
subventioner och hyresreglering
skulle småningom föra till ekonomiskt sundare förhållanden, men
på en betydligt högre hyresnivå än
vad som eljest varit naturligt. Det
är lätt att driva kostnader och lö-
ner i höjden, då pengar finnas,
men det är svårt att få ner dem
igen.
Från de politiska partiernas sida
har intet funnits att invända mot
ett starkt expanderande bostadsbygge. Alla partier synas också nu
vara ense om att pensionerna måste
höjas, vilket är väl behövligt, om
svenska folket skall få råd att på
ålderdomen flytta in i sina nya hus.