Hyresregleringens avveckling – en förutsättning för bostadsfrågans lösning
1958
Artiklarna från Svensk Tidskrifts årsböcker är inskannade och sedan hjälpligt överförda till text. Denna sida ska mest ses som en bas för sökfunktionen. Läsbarheten blir bäst om man väljer PDF-versionen.
Acrobat Reader för att läsa PDF kan hämtas här.
Öppna PDF
Öppna text
»HYRESREGLERINGENS AVVECI(LINGEN FÖRUTSÄTTNING FÖR BOSTADSFRÅGANS LÖSNING»
I SAMHÄLLSPOLITISK bemärkelse talar man om bostadsfrågan, då inom bostadsförhållandena vid uthyrande av lägenheter eller i bostadsproduktionen förekommer sådana
missförhållanden som är till förfång icke blott för den enskilde individens, utan för hela samhällets
sunda utveckling. Bostadsfrågan är
framför allt ett städernas problem,
lika gammalt som stadsbebyggelsen, och sträcker sig ända in i
gamla och medeltiden. Den moderna industrialiseringen och kommersialiseringen med därav följande centralisering av handel, industri och administration i storstäder har yttermera accentuerat
detta problem. Givetvis är bostadsfrågan icke i våra dagar, lika litet
som tidigare, enbart ett problem
för städerna. Men bostadsfrågan på
landsbygden med dess glesare befolkning är dock av en så annan
natur att den här kan förbigås då
vi granskar bostadsfrågan ur hyresregleringssynvinkel.
Bostaden är i stora delar av värlAu generaldirektör TEUVO AURA
den, och särskilt på våra nordliga
breddgrader, av så stor betydelse
för människans hälsa, välbefinnande och trivsel att man inte bör
förundra sig över att bostadsfrå-
gan har blivit ett av vår tids största
sociala problem. Bostadspolitiken,
som innefattar alla de åtgärder som
avser att befrämja bostadsproduktionen och bostadsförhållandena
utgör sålunda t. ex. i Europa en
väsentlig del av alla länders sociala
och ekonomiska politik. De åtgärder, genom vilka man tidvis i olika
delar av världen försökt lösa bostadsfrågan och som sedda ur rent
ekonomisk synvinkel ofta förefaller
helt oändamålsenliga, får sin förklaring genom frågans stora sociala
och politiska betydelse. Såsom känt
löser man ingalunda alltid dessa
frågor på det bästa och förnuftigaste sättet. Vid bedömandet av åtgärderna för bostadsfrågans lö-
sande bör man dessutom beakta att
bostadsbehovets betydelse såväl för
individen som samhället, missförhållandena på bostadsmarknaden,
deras komplicerade orsaker och
följder samt de för dess avhjälpande nödiga lagstiftnings-ekonomiska och socialpolitiska åtgärderna, gör denna fråga till ett ej
blott viktigt, utan även synnerligen
svårlöst samhälleligt problem.
Befolkningsökningen och den tilltagande bostadstätheten försvårar
bostadsförhållandena på en ort.
Men därtill kommer andra och
ännu viktigare orsaker, såsom exempelvis jordägo- och jordlegoförhållandena, tomtpolitiken, utvecklingen av trafikförhållandena, lagstiftningen om byggnadsordning,
skattepolitiken, förhållandena på
kreditmarknaden osv. En faktor
som ofta i hög grad bidrar till att
försvåra bostadsläget är även hyreslagstiftningen och hyresregleringen. Bostadsbristen i hela Europa efter världskriget 1914-1918
och efter senaste världskrig är ett
slående bevis på huru sociala och
politiska faktorer inverkar på bostadsläget.
Under de onormala förhållanden
som uppstår under ett krig avstannar vanligen byggnadsverksamheten eller inskränkes den i varje fall
i hög grad. Evakueringen av befolkningen inom krigszonen eller från
avträdda områden till andra bostadscentra, ävensom förstörelsen
av bostäder leder oundvikligen till
bostadsbrist i bostadscentra. Såväl
efter det första som efter senaste
världskriget föranledde detta i så
gott som alla länder ingripanden
av statsmakten varvid myndighe- 391
terna övertog hyresvärdens befogenheter att bestämma om hyrans
storlek och ofta även hans rätt att
uppsäga hyresförhållandeL Likaså
har hyresvärden ofta förvägrats
rätt att taga ny hyresgäst i ledigblivna lägenheter varvid denna rätt
överförts på en statlig eller kommunal bostadsförmedling.
Avsikten med dylika bestämmelser har vanligen varit acceptabel;
att förhindra spekulation i bostadsbrist och att skydda ekonomiskt
svagare bostadsbehövande under
exceptionellt svåra tider. Fastän
jag räknar mig såsom motståndare
till hyresreglering likasom all reglementering över huvud taget vågar
jag ej påstå att vi utan hyresreglering helt och hållet hade klarat oss
ur den av kriget föranledda svåra
bostadsbristen i hela Europa, i
varje fall icke utan att ta alltför
stora sociala och politiska risker.
Felet har legat däri, att man ej
förstått att i tid avstå från denna
såsom temporär avsedda nödfallsåtgärd. I de flesta länder har man
ej heller förmått tillämpa regleringen så smidigt att det icke uppstått en märkbar differens mellan
hyrorna i gamla och nya hus. Av
dessa orsaker har hyresregleringen
i de flesta västeuropeiska länder
blivit en faktor som försvårat och
fördröjt en sund lösning av bostadsfrågan. År har gått, innan man i
andra än fastighetsägare- och ekonomiska kretsar har insett omöjligheten att fastlåsa hyrorna i
gamla hus vid förkrigstida nivå och
392
samtidigt åstadkomma en tillräckligt stor produktion av bostäder
utan att pålägga samhället övermäktiga uppgifter. Nu har vi i varje
fall kommit så långt att hyresregleringens upphävande utgör ett mål
för de flesta västeuropeiska länders
ekonomiska politik. Härvid har
man på de tvenne senaste åren
kommit längre än under hela den
övriga efterkrigstiden. Mycken
skada har dock redan hunnit åsamkas. Produktionen av bostäder avsedda för uthyrning har nämligen
redan nu såsom en form av privat
ekonomisk företagsamhet gått katastrofalt tillbaka och man frågar sig
på goda grunder: är en återgång
till helt fri marknadsekonomi över
huvud taget inom synhåll?
Då hyresregleringen under senaste världskrig trädde i kraft i
Europa var den som sagt avsedd
att bli en temporär institution och
anslöt sig till statsmaktens strävanden att genomföra de åtgärder som
ansågs nödiga i kampen mot inflationen, att binda priser och inkomster eller skapa ett kontrollsystem.
De flesta europeiska länder har redan efter första världskriget vidtagit dylika åtgärder men sedermera under mellankrigsperioden
avvecklat dem. I vissa länder såsom
Frankrike, England och Tyskland
har dock uthyrarrdet av lägenheter
förblivit under reglering ända sedan år 1914.
Hyrorna fastlåstes genom reglering vid den nivå som rådde vid
regleringens ikraftträdande. Så-
lunda blev i de flesta länder året
1939 ett s. k. »infrysningsår». Även
för hyrorna i senare byggda fastigheter stadfästes i många länder en
bestämd maximigräns. Antalet reglementering underkastade fastigheter blev i olika länder proportionellt
olika beroende på antalet städer,
bostadsstockens struktur och huru
långt regleringen utsträcktes. Enligt år 1953 utförda undersökningar
utgjorde antalet reglerade bostäder
i Schweiz 75, i Holland och England 70, i Danmark och Italien 60,
i Väst-Tyskland och Frankrike 50-
55, i Sverige 45, i Belgien 35-40 och
i Finland 35 procent av det totala
antalet bostäder. Differenserna är
såsom synes ganska märkbara. I
varje fall kan dock konstateras, att
i samtliga större städer de flesta
hyreslägenheter var underkastade
reglering.
Hyresregleringen har ända till de
senaste åren varit jämförelsevis
sträng i de flesta västeuropeiska
stater. I en delländer hade hyrorna
ej tillåtits stiga över den nivå på
vilken de låg vid regleringens införande, i andra länder åter var
stegringen helt obetydlig. Men så-
som jag redan nämnde har förhållandena märkbart förändrats under
de två senaste åren. Upphävarrdet
av regleringen har i de flesta västeuropeiska länder uppställts såsom
mål och i vissa fall redan förverkligats. Belgien var det första land
där hyresregleringen upphävdes
men där har man från första början fört en politik som syftat att
frigöra hyrorna från reglering så
snart därtill förefunnits praktiska
möjligheter.
Det bästa botemedlet mot bostadsbristen är byggandet av nya
bostäder. Ifall dessa hade kunnat
byggas med sådana kostnader att
deras hyror icke blivit märkbart
högre än hyrorna före kriget, hade
hyresregleringen icke lett till
många av de missförhållanden som
nu försvårar lösandet av bostadsfrågan. Fastän den tekniska utvecklingen inom den industriella produktionens grenar redan för 50 år
sedan hade åstadkommit en sänkning av de flesta produkters realvärden har så icke skett inom byggnadsindustrin. Tvärtom har realprisen och kostnadsnivån på bostadsproduktionens område stigit.
I många länder har ej de mindre
bemedlade befolkningsgrupperna
från sina inkomster förmått lösgöra
de medel som erfordras för erhållande av bättre bostad. Sålunda
uppkom en disproportion mellan
bostadsproduktionskostnadernaoch
hyresinkomsterna eller bostadsproduktionens lönsamhetskris som är
allmän i alla Europas länder.
Sedan hyrorna i de s. k. gamla
husen medels reglering bundits vid
en bestämd nivå och då bostadskostnaderna i nya hus från första
början blev högre än denna, uppkom ett problem som blev ännu
svårare i de länder där inflationen
var starkare och där de fastlåsta
hyrorna i gamla hus helt och hållet
blivit efter den övriga kostnadsni- 393
vån. Detta missförhållande framträdde till en början mest markant
i Frankrike, Italien och Finland.
En ur ekonomisk synpunkt förnuftig lösning hade givetvis varit att
låta hyrorna följa lönernas och prisernas utveckling. Sålunda hade
förhållandet mellan hyrorna och
övriga inkomster kunnat bibehållas
i stort sett oförändrat vilket visserligen oförnekligen hade utgjort en
lönestegrande faktor. I de flesta
länder önskade man förhindra alla
inflatoriska verkningar på priser
och löner. Bibehållandel av hyrorna
på tidigare nivå var lättare att förverkliga då produkten redan var
färdig och regleringen berörde endast en förhållandevis begränsad
fastighetsägaregrupp. Då hyrorna
för dem som bodde i gamla hus förblev vid det gamla, men löne- och
kostnadsnivån steg begynte hyrornas förhållande till övriga konsumtionsutgifter märkbart sjunka. I
Danmark, där hyrorna före kriget
utgjorde 15,1 % av familjens konsumtionsutgifter hade dessa år 1947
sjunkit till 8,8 %, i Norge från
12,7 % till 7,2 %, i Sverige från
11,2 % till 8,4 % och i England
från 11,3% till 7,6 %. I länder som
Frankrike och Italien var utvecklingen ännu bjärtare, där hade förhållandet förskjutits från 10 % till
0,5 % i Italien och från 8,1 % till
1,3% i Frankrike. Hyrorna kunde
alltså vara så låga att de inte ens
motsvarade familjens nöjeskonto
eller tobaksutgifter. Det är lätt att
förstå huru farligt ett dylikt för- 394
hållande är ifall det får fortsätta.
Då den stora majoriteten i befolkningscentra vant sig att för sin bostad erlägga en märkbart mindre
andel av inkomsterna än tidigare
och då vi vet huru svårt det är att
ändra inrotade vanor, då varje liten
förhöjning begränsar övriga konsumtionsmöjligheter, uppkom små-
ningom en situation där hela hyresfrågan kom i en återvändsgränd.
Så länge produktionen av nya bostäder ännu var rätt liten och
största delen av stadsbefolkningen
bodde i gamla reglerade lägenheter
var det dock ur politisk synpunkt
föga opportunt att erkänna ekonomiska fakta och yrka på att hyrorna i gamla hus skulle höjas till
en nivå som motsvarade den förhöjda kostnadsnivån.
Regeringarna blev därför nödsakade att söka andra utvägar. Då
hyrorna i nya hus på grund av de
stegrade byggnadskostnaderna var
betydligt högre än de reglerade hyrorna och då det såväl ur social
som ur politisk synpunkt ansågs
nödvändigt att förhållandet mellan
hyrorna i nya och gamla hus bleve
skäligt, begynte man sänka bostadskostnaderna i nya hus genom särskilda statliga stödåtgärder. Man
begynte subventionera hyrorna och
utvecklade för detta ändamål en
massa olika system. Att genom statligt stöd hålla de nya husens hyror
i nivå med de reglerade husens
hade dock i längden bringat statens
finanser i en ohållbar situation i de
länder där inflationsutvecklingen
varit betydande och klyftan mellan
de olika hyresnivåerna blivit alltför djup. Därför såg man sig nödsakad att gå en medelväg genom
att tillåta en viss förhöjning av hyrorna i gamla hus samtidigt som
man subventionerade produktionen av nya bostäder.
I hyresreglering underkastade
hus bodde folk .ur alla samhällsklasser och alla dessa vandes, oberoende av inkomster vid en låg hyresnivå. Därtill hade inflationen i
många länder gjort skillnaden mellan hyrorna så gott som obefintlig.
När man begynte tillämpa subventionspolitiken för att sänka bostadskostnaderna i nya hus råkade
man in på en linje där dessa åtgärder icke kunde begränsas till att
omfatta endast de mindre bemedlade, och sålunda betydde en allmän sänkning av bostadskostnaderna i nya hus. Ett dylikt system
krävde alltmer statliga medel. Ju
mer kostnadsnivån steg, dess svå-
rare blev det att upprätthålla en
jämn hyresnivå ens i de nya husen
varför bostadskostnaderna i senare
byggda nya hus oaktat subventionerna blev högre. Hyresnivån blev
på dessa grunder i många länder
rätt brokig. Hyran för en lägenhet
berodde ej på dess storlek och läge
sålunda att den skulle ha varit i
stort sett lika för likvärdiga lägenheter av samma typ, utan var beroende av husets byggnadsår, om
det var i privat eller offentlig ägo,
om huset byggts med enskilda medel eller om det helt och hållet eller
delvis uppförts med statligt stöd.
Med statliga subventioner eller med
den billiga penningens politik har
man ej förmått ersätta den faktor
som härleder sig av byggnadskostnadernas stegring ända från den
tidpunkt då hyrorna djupfrysts.
En stor del av den efterkrigstida
bostadsproduktionen har direkt
eller indirekt varit subventionerad.
De privata hyreshusens andel på
bostadsmarknaden har under de
senaste decennierna nedgått i hög
grad. Förutom den inverkan, som
fastlåsandel av hyrorna vid en nivå
som låg under såväl byggnadskostnader som priser utövade på regeringarnas subventionspolitik skapade detta förhållande redan i och
för sig ett eget problem. De gamla
hyrorna vilka icke motsvarade kostnadsnivån, ökade efterfrågan på
bostäder i nya hus enär de gamla
hyresgästerna oftast hellre kvarbodde i lägenheter, större än de
egentligen behövde eller deras inkomster förutsatte. Trots ansträngningarna att öka bostadsproduktionen bestod bostadsbristen – ja
t. o. m. förvärrades, då efterfrågan
alltmer översteg utbudet. Regleringen blev likaså ett hinder för
arbetskraftens mobilitet, enär arbetarna var ohågade att söka sig till
arbetsplatser belägna på så långt
avstånd från deras boningsort att
de blev nödsakade att avstå från
sin gamla billiga bostad.
Hyresregleringen föranledde yttermera ett problem därigenom att
underhållet av lägenheterna i gamla
395
hus försummades, då den fastlåsta
hyran ej förslog till reparationskostnader. Såsom en oroväckande
omständighet må ytterligare nämnas hyresregleringens inverkan på
nyfördelningen mellan hyresvärdarnas och hyresgästernas inkomster. Hyresregleringen blev såsom regulator av inkomstfördelningen
fullständigt godtycklig, ty den fäste
intet avseende vid enskilda förhållanden. Regleringen förorsakade
dessutom orättvisor hyresgästerna
emellan, enär hyran fastställdes
olika på grunder som intet hade att
göra med hyresgästernas privata
förhållanden.
Då den privata företagsamheten,
som från 1800-talets början har
svarat för produktionen av bostä-
der för alla samhällsklasser, på
grund av regleringen blev tvungen
att dra sig tillbaka från bostadsproduktionens område, begynte staten, kommunen och även i någon
mån industrin bygga bostäder, företrädesvis avsedda för arbetarbefolkningen. Fastän privata byggare
fortfarande hade haft möjligheter
att producera hyreslägenheter för
bättre situerade, avskräcktes de av
medvetandet om att regleringen,
ifall inflationen förvärrades, åter
kunde införas. Sålunda upphörde
den på rent ekonomisk bas byggande privata bostadsproduktionen
i de flesta västeuropeiska länder.
Då hyresregleringens inverkan
på bostadsförhållanden och bostadsproduktion begynte medföra
slika följder blev hyrespolitiken en
’,: b~- .
396
omstridd diskussionsfråga. Fortsättande! av den efterkrigstida hyrespolitiken blev allt svårare i den
mån den allmänna prisnivån steg,
klyftan mellan gamla och nya hyror blev allt större och trycket på
subventionspolitiken ökade. Problemställningen var: Skulle man bibehålla det ursprungliga förhållandet mellan gamla och nya hyror
genom att höja de gamla hyrorna
eller genom att höja subventionerna, eller skulle man förändra
förhållandet mellan hyrorna i
gamla och nya hus. Arbetarnas
reallöner utvisade i varje fall under hela efterkrigstiden en stigande
tendens varför arbetarbefolkningen
i de flesta länder var i stånd att
betala en högre hyra än den reglerade hyresnivån förutsatte.
Den efterkrigstida hyrespolitiken
förblev dock ända till 1950 i stort
sett oförändrad i hela Europa. I
Österrike, Finland, Frankrike och
Italien, där hyrespolitiken hela tiden gått ut på att höja hyrorna som
på grund av inflationen var synnerligen låga, skedde åren 1947-1950
en märkbar stegring. I Belgien, där
man från första början strävade till
att avskaffa hyresregleringen steg
hyrorna 2 7.4 gånger den fredstida
hyresnivån. I övriga länders hyresindex skedde blott smärre förskjutningar, Danmark undantaget, där
man för reparationer tillät något
större förhöjningar.
År 1950 blåste Koreakonjunkturen nytt liv i hyres- och subventionspolitiken. Dispariteten mellan
hyres- och prismvan under åren
1947-53 minskade i de länder där
den på grund av inflationen varit
störst. Därefter minskade under
åren 1953-55 skillnaden mellan hyres- och levnadskostnadsindex i
alla länder, utom Österrike där
skillnaden växte, samt England och
Danmark där den förblev oförändrad.
Från och med år 1955 har talrika
västeuropeiska länder vidtagit åtgärder för hyresregleringens gradvisa avveckling eller för att höja de
reglerade hyrorna så att de motsvarar den nya kostnadsnivån.
Denna politik har underlättats genom att trycket på bostadsmarknaden minskat och av inkomstnivåns
stegring. I Belgien upphävdes hyresregleringen förra året i sin helhet. I England trädde i somras en
lag i kraft som befriade 4-5 miljoner i ägarnas besittning varande
bostäder från reglering samt likaså
från reglering befriade alla de bostäder som blir lediga efter lagens
ikraftträdande. Därtill har på
grund av ändringar i fastigheternas
taxeringsvärden ytterligare 800 000
bostäder befriats från reglering.
Hyrorna för de reglerade husen har
dessutom höjts. – Den allmänna
tendensen i de flesta länder går mot
ett slutligt avvecklande av hyresregleringen.
Så är fallet också i Finland, där
hyresregleringens missförhållanden
och dödläget inom bostadsproduktionen under våra svåra år framstod i synnerligen bjärt dager, men
där man de senaste åren vidtagit
radikala åtgärder för upphävande
av regleringen och befrämjande av
bostadsproduktionen.
Då hyresregleringen sommaren
1940 trädde i kraft i Finland fastlåstes hyrorna vid nivån den l juni
1939. Detta var det första felet,
enär kostnadsnivån under det år
som gått redan stigit till det dubbla.
Följande år utsträcktes regleringen
att omfatta även uppsägningar och
samtidigt infördes obligatorisk bostadsförmedling vilken ansågs nödvändig då Finland tvungits avstå
områden till Sovjetunionen och befolkningen från dessa områden
överflyttat till finskt område. År
1941 blev även affärslägenheterna
underkastade reglering och senare,
då regleringen hade nått sin kulmen blev även de s. k. underhyresgästförhållandena reglerade. Man
tillämpade en princip enligt vilken
t. o. m. ägaren för eget bruk endast
fick disponera över ett rum för
varje familjemedlem. Sålunda blev
regleringen i Finland, delvis på
grund av politiska realiteter synnerligen sträng. Först på vårvintern 1954 begynte man i större
skala avveckla regleringen. I Finland har vi sålunda fått stor erfarenhet såväl av själva regleringen
som av dess successiva avvecklande.
Avvecklandet av hyresregleringen skedde till en början på territoriell bas genom att först befria 9 städer och 11 köpingar från
reglering, genom att avskaffa effek- 26- 583446 Svensk Tidskrift H. 7 1958
397
tiviseringsåtgärderna dvs. principen l rum per person, samt genom
att i några köpingar avskaffa bostadsförmedlingen. Följande år
fortsattes åtgärderna med att befria affärslokalerna i hela landet
med undantag av 3 städer. Denna
linje har man sedan fortsatt på och
för närvarande är endast 8 städer,
l köping och l landskommun underkastade hyresreglering.
Regleringsbestämmelserna i Finland har hela tiden förutsatt att
hyrorna i gamla hus motsvarar fastigheternas ränte- och underhållskostnader. Denna princip har dock
i praktiken blivit en död bokstav.
Det ålåg socialministeriet att årligen uträkna hyreskostnaderna på
basen av de verkliga kostnaderna.
Denna uträkning gjordes tyvärr
fullkomligt godtyckligt bl. a. genom
att endast 3 procent godkändes så-
som ränta på kapitalet och genom
att värdeminskningarna fastställdes stundom till l procent, stundom
till % procent av fastighetens beskattningsvärde. Redan år 1940
hade kostnaderna stigit till det
dubbla, men först år 1941 tilläts i
centralvärmehusen hyresförhöjning
på l O % fastän den bort utgöra
l 00 %. Klyftan mellan hyror och
hyreskostnader blev med åren allt
större och nådde sin kulmen åren
1948-1949 då hyresförhöjningsbehovet utgjorde 220 %. Från denna
tidpunkt begynte man i något större
utsträckning höja de reglerade hyrorna, men ännu år 1951 var hyresförhöjningsbehovet 130 %. år 1953
398
71 %, år 1955 40 %, år 1957 30%
och år 1958 18 %. Från innevarande års början steg de reglerade
hyrorna med ytterligare 10 %. sedan den nya hyresregleringslagen
trätt i kraft har denna sistnämnda
officiellt fastålida förhöjningsprocent dock ingen praktisk betydelse.
Ytterligare må påpekas, att lägenheternas inre reparationer ej alls
beaktats i socialministeriets uträkningar över hyresförhöjningsbehovet.
Den lag som från innevarande
års början är i kraft godkänner i
princip en fullständig avtalsfrihet
mellan hyresvärd och hyresgäst angående hyrans storlek. I fall överenskommelse härom icke nås kan
vardera parten underställa ärendet
hyresnämndens prövning. Hyran
bör av hyresnämnden fastställas så-
lunda att förutom det officiella hyresindexet även ortens fria hyresnivå, lägenhetens läge och övriga
på dess hyresvärde inverkande faktorer beaktas. Först i tredje rummet kommer den egentliga reglerade hyran som bör erläggas då
avtal ej träffats eller hyran icke
fastställts av hyresnämnden. Den
reglerade hyran utgör sålunda endast en minimihyra.
Den nya lagen innebär en vändpunkt i vår hyresreglering. Dess
syfte är att åvägabringa en utjämning av skillnaderna i hyror och
sålunda bereda väg för hyresregleringens totala avskaffande. Lagen
har varit i kraft så kort tid att ett
slutligt bedömande av dess följder
tillsvidare måste anstå. I varje fall
kan man konstatera att de frivilliga
överenskommelserna mellan hyresvärdar och hyresgäster avsevärt
ökat. Hyresförhöjningarna har i
dessa fall varit i medeltal 30-50
procent, uppvärmningskostnaderna
icke medräknade. I Helsingfors har
stegringen i centralvärmehus för
enrumslägenheter i medeltal utgjort 39 % och för dubbletter 46 %.
Förhöjningsprocenten förefaller
rätt stor, men härvid bör beaktas
att de hyror som tillsvidare fastställts, främst berör lägenheter i
hus som av en eller annan orsak
befunnit sig i en s. k. hyresgrop.
Hyresnämnden har utgått från att
lagens avsikt är att dylika hyresgropar utjämnas till en nivå som
motsvarar den fria hyresnivån på
orten. Fastän den av hyresnämnden sålunda fastställda hyresnivån
märkbart överstiger den tidigare
nivån utgör den dock endast % av
hyresnivån för de statssubventionerade Arava-husen. stegringen kan
alltså ej anses vara oskäligt hög. Ur
Helsingfors’ synvinkel kan ännu
framhållas att hyresnämndens utslag i allmänhet varit enhälliga dvs.
att också hyresgästernas representant har åtnöjts med utslagen.
En annan viktig förändring i vår
nya regleringslag är den att en lä-
genhet som den l januari 1958 icke
var i hyresgästs besittning, eller
som därefter blir ledig, är helt och
hållet befriad från reglering. Denna
ändring hade till följd att hyresregleringens grövsta missförhållande, den obligatoriska bostadsförmedlingen, avskaffades. Följden
härav blev åter att de tiotaltusen
spekulanter som, utan att vara i
oundgängligt bostadsbehov, försökte få en större, bättre eller billigare bostad nu föll bort från förteckningen över bostadssökande.
Antalet bostadssökande genom bostadsförmedlingen var i hela landet 27 000 och i Helsingfors 7 300.
När den nya hyreslagen var under
behandling i riksdagen lovade Finlands Fastighetsförbund att för sin
del bidraga till underlättandel av
de bostadslösas situation genom att
upprätta avgiftsfri frivillig bostadsförmedling. Endast 350 bostadssö-
kande har anmält sig och av dessa
har endast 96 utgjorts av vräkta
bostadslösa barnfamiljer. Tillsvidare har ca 50 familjer genom förmedlingen anskaffats bostad.
Fastän man med stöd av dessa
siffror kan bedriva och även bedrivit politisk propaganda rörande de
bostadslösas svåra lott, kan man
konstatera att de bostadsbehövandes antal med ett slag blivit försvinnande litet. I tidningspressen
uppdyker numera annonser under
rubriken »Lokaler uthyres» vilket
förut var en sällsynthet. Tillgången
på lägenheter i nya hus är relativt
stor och deras hyror har sjunkit.
Liknande erfarenheter har man
av regleringens regionala avveckling. Någon större uppsägningsvåg har ej förekommit, och situationen har bemästrats även på de
helt frigivna orterna. Om vi ännu
399
lugnt ger oss till tåls en tid kommer
vi att konstatera att bostadskrisens
spöke fördrivits från Finland. Detta
är slutet på åtgärderna för regleringens avvecklande. Enligt min
åsikt har vi i Finland kommit så
långt att hyresregleringen vid detta
års utgång utan risk kan upphävas.
Fördenskull har man begynt utarbeta en ny hyreslag, avsedd för normala förhållanden, där hyresgästernas rättsskydd skall ökas. Ägarens uppsägningsrätt skulle enligt
denna märkbart begränsas. Lagen
utgår från antagandet att varje hyresförhållande är avsett att bli bestående därest icke uttryckligen
överenskommits om att det utan
uppsägning skall upphöra vid fastställd tidpunkt. För uppsägning erfordras att hyresvärden frambär
giltiga skäl. Sådana skäl föreligger
då ägaren behöver lägenheten så-
som bostad för sig själv, sina barn
eller sina föräldrar.
Avskaffandet av hyresregleringen
löser dock icke slutligt bostadsfrå-
gan i Finland. Bristen på bostäder
i de större städerna och enkannerligen i Helsingfors kommer att
fortgå, men härvid är det ej mer
fråga om en absolut bostadsbrist,
utan snarare om en s. k. social bostadsbrist. Våra bostadsförhållanden företer många bristfälligheter
och stora befolkningsgrupper bor
ingalunda så, som önskvärt vore.
Den sociala bostadsbristen är dock
ett mycket relativt begrepp, ty
då levnadsstandarden stiger har
kraven på bostädernas art och
400
kvalitet i allmänhet ingen maximigräns.
Det bästa botemedlet mot den sociala bostadsbristen är en tillräcklig produktion av billiga och ur social synpunkt sett ändamålsenliga
bostäder. Framför allt borde vi
komma därhän, att hyreslägenheter
skulle byggas på basen av privat
företagsamhet. Hyreslägenheter behövas i första hand såsom bostäder
för mindre bemedlade ensamma
personer och för unga nygifta par
då denna boendeform ej kräver kapitalinsatser såsom byggandet av
egnahemshus eller inköp av aktielägenheter, på vilka former bostadsproduktionen i Finland i första
hand inriktat sig. För att åstadkomma en den privata byggnadssektorns återuppblomstring erfordras dock att man vinner de privata
hyggarkretsarnas förtroende och
detta förutsätter åter att statsmakten driver en aktiv bostadspolitik
som beaktar realiteter. Hyresregleringen bör avskaffas och samtidigt
bör en sådan permanent lag stiftas
som i nödig grad preciserar hyresvärdens och hyresgästens ställning,
deras rättigheter och skyldigheter
och sålunda normaliserar läget och
hindrar att hyresfrågan återigen
görs till en politisk fråga.
Så länge bostadsbristen är betydande kan ett upprätthållande av
hyresreglering försvaras. Det föreligger dock svårigheter att uppbringa ekonomiska argument varför hyrorna måste bindas vid en
nivå som står långt under den allmänna kostnadsnivån. Det största
fel som gjordes vid regleringens införande består just häri. Ser man
på hyresregleringen som en del av
bostadspolitiken i sin helhet är det
skäl att minnas, att den härleder
sitt ursprung ur ett nödläge och att
den alltid ansetts vara en temporär
åtgärd. I varje fall löser den icke
bostadsfrågan. Tvärtom utgör hyresregleringen, ifall den fortsätter,
en faktor som väsentligt försvårar
byggnadsproduktionens återuppblomstring.
Hyresregleringens avskaffande
möter svårigheter ifall en större
klyfta har uppstått mellan den ekonomiska och den reglerade hyresnivån. I ett dylikt fall förorsakar
regleringens avskaffande en stegring av levnadskostnaderna och
förändrar inkomstfördelningenmellan hyresvärd och hyresgäst till den
förstnämndas favör. Det motstånd
frigivandet av hyrorna möter upphör dock ifall verkningarna därav
neutraliseras genom lämpliga åtgärder. Det moderna samhället förfogar över många medel med vilkas
tillhjälp inkomstfördelningen kan
regleras på ett effektivare sätt än
genom hyresreglering.
Då man står i beråd att upphäva
hyresregleringen bör reformen utgå ifrån att man först uppnår en
hyresnivå som står i förhållande
till byggnadskostnaderna, räntefoten och subventionerna. Vidare bör
man sträva till att så långt det är
möjligt utjämna de differenser som
föreligger mellan likvärdiga reglerade lägenheters hyror. Ifall större
politiska eller sociala hinder förefinns för regleringens avskaffande
bör man till slut överväga de åtgärder som anses erforderliga för att
eliminera eller lindra de svårigheter en kännbar hyresförhöjning kan
medföra för vissa befolkningsgrupper. En fortsatt subventionering av
hela det nya bostadsbeståndet blir
dock alltför dyr och fråga är om
man därmed uppnår ett resultat
som i nämnvärd mån bidrar till bostadsfrågans lösning. Vore icke den
i en del länder förda bostadspolitiken, som genom bostadsbidrag
och billiga lån underlättar de
mindre bemedlades och de stora
familjernas möjligheter att erhålla
bostäder, trots allt en rättvisare och
förnuftigare lösning av problemet?
I detta fall har man möjligheter att
sköta bostadsfrågans produktionssida enligt sunda ekonomiska lagar,
genom att bereda väg för fri konkurrens mellan privata företagare,
kommuner och allmännyttiga samfund. statsmakten kan på många
sätt stöda bostadsproduktionen
t. ex. genom att föra en finanspolitik, som leder till att bostadsproduktionssektorn tillförs nödigt ka- 401
pital och allmänt strävar att sänka
byggnadskostnaderna. Från denna
produktionssektor skiljer sig sedan
bostadsfrågans rent sociala sektor,
som innefattar de rent socialpolitiska åtgärder som är nödiga för
att lätta bostadsbördan för dem
som samhället anser behöva ekonomiskt stöd.
En sund lösning av bostadsfrå-
gan förutsätter ovillkorligen hyresregleringens avskaffande. Den
marknadsmässiga bostadsbristen
kan upphävas endast därigenom
att disproportionen mellan priserna och betalningsförmågan upphör. Den sociala bostadsbristen blir
ej därigenom avhjälpt utan kan lö-
sas endast genom en ökad produktion av billiga bostäder. Men först
då landets hela ekonomi utvecklats
därhän att nationalinkomsten stiger och produktionen ökar har envar möjlighet att erhålla en bostad
som tillfredsställer alla rimliga
krav. Sålunda utgör bostadsfrågans
lösande en del av det stora problemet, huru landets hela ekonomiska
liv skall utvecklas och befrämjas
och den allmänna finanspolitik som
därvid bör tillämpas.
I SAMHÄLLSPOLITISK bemärkelse talar man om bostadsfrågan, då inom bostadsförhållandena vid uthyrande av lägenheter eller i bostadsproduktionen förekommer sådana
missförhållanden som är till förfång icke blott för den enskilde individens, utan för hela samhällets
sunda utveckling. Bostadsfrågan är
framför allt ett städernas problem,
lika gammalt som stadsbebyggelsen, och sträcker sig ända in i
gamla och medeltiden. Den moderna industrialiseringen och kommersialiseringen med därav följande centralisering av handel, industri och administration i storstäder har yttermera accentuerat
detta problem. Givetvis är bostadsfrågan icke i våra dagar, lika litet
som tidigare, enbart ett problem
för städerna. Men bostadsfrågan på
landsbygden med dess glesare befolkning är dock av en så annan
natur att den här kan förbigås då
vi granskar bostadsfrågan ur hyresregleringssynvinkel.
Bostaden är i stora delar av värlAu generaldirektör TEUVO AURA
den, och särskilt på våra nordliga
breddgrader, av så stor betydelse
för människans hälsa, välbefinnande och trivsel att man inte bör
förundra sig över att bostadsfrå-
gan har blivit ett av vår tids största
sociala problem. Bostadspolitiken,
som innefattar alla de åtgärder som
avser att befrämja bostadsproduktionen och bostadsförhållandena
utgör sålunda t. ex. i Europa en
väsentlig del av alla länders sociala
och ekonomiska politik. De åtgärder, genom vilka man tidvis i olika
delar av världen försökt lösa bostadsfrågan och som sedda ur rent
ekonomisk synvinkel ofta förefaller
helt oändamålsenliga, får sin förklaring genom frågans stora sociala
och politiska betydelse. Såsom känt
löser man ingalunda alltid dessa
frågor på det bästa och förnuftigaste sättet. Vid bedömandet av åtgärderna för bostadsfrågans lö-
sande bör man dessutom beakta att
bostadsbehovets betydelse såväl för
individen som samhället, missförhållandena på bostadsmarknaden,
deras komplicerade orsaker och
följder samt de för dess avhjälpande nödiga lagstiftnings-ekonomiska och socialpolitiska åtgärderna, gör denna fråga till ett ej
blott viktigt, utan även synnerligen
svårlöst samhälleligt problem.
Befolkningsökningen och den tilltagande bostadstätheten försvårar
bostadsförhållandena på en ort.
Men därtill kommer andra och
ännu viktigare orsaker, såsom exempelvis jordägo- och jordlegoförhållandena, tomtpolitiken, utvecklingen av trafikförhållandena, lagstiftningen om byggnadsordning,
skattepolitiken, förhållandena på
kreditmarknaden osv. En faktor
som ofta i hög grad bidrar till att
försvåra bostadsläget är även hyreslagstiftningen och hyresregleringen. Bostadsbristen i hela Europa efter världskriget 1914-1918
och efter senaste världskrig är ett
slående bevis på huru sociala och
politiska faktorer inverkar på bostadsläget.
Under de onormala förhållanden
som uppstår under ett krig avstannar vanligen byggnadsverksamheten eller inskränkes den i varje fall
i hög grad. Evakueringen av befolkningen inom krigszonen eller från
avträdda områden till andra bostadscentra, ävensom förstörelsen
av bostäder leder oundvikligen till
bostadsbrist i bostadscentra. Såväl
efter det första som efter senaste
världskriget föranledde detta i så
gott som alla länder ingripanden
av statsmakten varvid myndighe- 391
terna övertog hyresvärdens befogenheter att bestämma om hyrans
storlek och ofta även hans rätt att
uppsäga hyresförhållandeL Likaså
har hyresvärden ofta förvägrats
rätt att taga ny hyresgäst i ledigblivna lägenheter varvid denna rätt
överförts på en statlig eller kommunal bostadsförmedling.
Avsikten med dylika bestämmelser har vanligen varit acceptabel;
att förhindra spekulation i bostadsbrist och att skydda ekonomiskt
svagare bostadsbehövande under
exceptionellt svåra tider. Fastän
jag räknar mig såsom motståndare
till hyresreglering likasom all reglementering över huvud taget vågar
jag ej påstå att vi utan hyresreglering helt och hållet hade klarat oss
ur den av kriget föranledda svåra
bostadsbristen i hela Europa, i
varje fall icke utan att ta alltför
stora sociala och politiska risker.
Felet har legat däri, att man ej
förstått att i tid avstå från denna
såsom temporär avsedda nödfallsåtgärd. I de flesta länder har man
ej heller förmått tillämpa regleringen så smidigt att det icke uppstått en märkbar differens mellan
hyrorna i gamla och nya hus. Av
dessa orsaker har hyresregleringen
i de flesta västeuropeiska länder
blivit en faktor som försvårat och
fördröjt en sund lösning av bostadsfrågan. År har gått, innan man i
andra än fastighetsägare- och ekonomiska kretsar har insett omöjligheten att fastlåsa hyrorna i
gamla hus vid förkrigstida nivå och
392
samtidigt åstadkomma en tillräckligt stor produktion av bostäder
utan att pålägga samhället övermäktiga uppgifter. Nu har vi i varje
fall kommit så långt att hyresregleringens upphävande utgör ett mål
för de flesta västeuropeiska länders
ekonomiska politik. Härvid har
man på de tvenne senaste åren
kommit längre än under hela den
övriga efterkrigstiden. Mycken
skada har dock redan hunnit åsamkas. Produktionen av bostäder avsedda för uthyrning har nämligen
redan nu såsom en form av privat
ekonomisk företagsamhet gått katastrofalt tillbaka och man frågar sig
på goda grunder: är en återgång
till helt fri marknadsekonomi över
huvud taget inom synhåll?
Då hyresregleringen under senaste världskrig trädde i kraft i
Europa var den som sagt avsedd
att bli en temporär institution och
anslöt sig till statsmaktens strävanden att genomföra de åtgärder som
ansågs nödiga i kampen mot inflationen, att binda priser och inkomster eller skapa ett kontrollsystem.
De flesta europeiska länder har redan efter första världskriget vidtagit dylika åtgärder men sedermera under mellankrigsperioden
avvecklat dem. I vissa länder såsom
Frankrike, England och Tyskland
har dock uthyrarrdet av lägenheter
förblivit under reglering ända sedan år 1914.
Hyrorna fastlåstes genom reglering vid den nivå som rådde vid
regleringens ikraftträdande. Så-
lunda blev i de flesta länder året
1939 ett s. k. »infrysningsår». Även
för hyrorna i senare byggda fastigheter stadfästes i många länder en
bestämd maximigräns. Antalet reglementering underkastade fastigheter blev i olika länder proportionellt
olika beroende på antalet städer,
bostadsstockens struktur och huru
långt regleringen utsträcktes. Enligt år 1953 utförda undersökningar
utgjorde antalet reglerade bostäder
i Schweiz 75, i Holland och England 70, i Danmark och Italien 60,
i Väst-Tyskland och Frankrike 50-
55, i Sverige 45, i Belgien 35-40 och
i Finland 35 procent av det totala
antalet bostäder. Differenserna är
såsom synes ganska märkbara. I
varje fall kan dock konstateras, att
i samtliga större städer de flesta
hyreslägenheter var underkastade
reglering.
Hyresregleringen har ända till de
senaste åren varit jämförelsevis
sträng i de flesta västeuropeiska
stater. I en delländer hade hyrorna
ej tillåtits stiga över den nivå på
vilken de låg vid regleringens införande, i andra länder åter var
stegringen helt obetydlig. Men så-
som jag redan nämnde har förhållandena märkbart förändrats under
de två senaste åren. Upphävarrdet
av regleringen har i de flesta västeuropeiska länder uppställts såsom
mål och i vissa fall redan förverkligats. Belgien var det första land
där hyresregleringen upphävdes
men där har man från första början fört en politik som syftat att
frigöra hyrorna från reglering så
snart därtill förefunnits praktiska
möjligheter.
Det bästa botemedlet mot bostadsbristen är byggandet av nya
bostäder. Ifall dessa hade kunnat
byggas med sådana kostnader att
deras hyror icke blivit märkbart
högre än hyrorna före kriget, hade
hyresregleringen icke lett till
många av de missförhållanden som
nu försvårar lösandet av bostadsfrågan. Fastän den tekniska utvecklingen inom den industriella produktionens grenar redan för 50 år
sedan hade åstadkommit en sänkning av de flesta produkters realvärden har så icke skett inom byggnadsindustrin. Tvärtom har realprisen och kostnadsnivån på bostadsproduktionens område stigit.
I många länder har ej de mindre
bemedlade befolkningsgrupperna
från sina inkomster förmått lösgöra
de medel som erfordras för erhållande av bättre bostad. Sålunda
uppkom en disproportion mellan
bostadsproduktionskostnadernaoch
hyresinkomsterna eller bostadsproduktionens lönsamhetskris som är
allmän i alla Europas länder.
Sedan hyrorna i de s. k. gamla
husen medels reglering bundits vid
en bestämd nivå och då bostadskostnaderna i nya hus från första
början blev högre än denna, uppkom ett problem som blev ännu
svårare i de länder där inflationen
var starkare och där de fastlåsta
hyrorna i gamla hus helt och hållet
blivit efter den övriga kostnadsni- 393
vån. Detta missförhållande framträdde till en början mest markant
i Frankrike, Italien och Finland.
En ur ekonomisk synpunkt förnuftig lösning hade givetvis varit att
låta hyrorna följa lönernas och prisernas utveckling. Sålunda hade
förhållandet mellan hyrorna och
övriga inkomster kunnat bibehållas
i stort sett oförändrat vilket visserligen oförnekligen hade utgjort en
lönestegrande faktor. I de flesta
länder önskade man förhindra alla
inflatoriska verkningar på priser
och löner. Bibehållandel av hyrorna
på tidigare nivå var lättare att förverkliga då produkten redan var
färdig och regleringen berörde endast en förhållandevis begränsad
fastighetsägaregrupp. Då hyrorna
för dem som bodde i gamla hus förblev vid det gamla, men löne- och
kostnadsnivån steg begynte hyrornas förhållande till övriga konsumtionsutgifter märkbart sjunka. I
Danmark, där hyrorna före kriget
utgjorde 15,1 % av familjens konsumtionsutgifter hade dessa år 1947
sjunkit till 8,8 %, i Norge från
12,7 % till 7,2 %, i Sverige från
11,2 % till 8,4 % och i England
från 11,3% till 7,6 %. I länder som
Frankrike och Italien var utvecklingen ännu bjärtare, där hade förhållandet förskjutits från 10 % till
0,5 % i Italien och från 8,1 % till
1,3% i Frankrike. Hyrorna kunde
alltså vara så låga att de inte ens
motsvarade familjens nöjeskonto
eller tobaksutgifter. Det är lätt att
förstå huru farligt ett dylikt för- 394
hållande är ifall det får fortsätta.
Då den stora majoriteten i befolkningscentra vant sig att för sin bostad erlägga en märkbart mindre
andel av inkomsterna än tidigare
och då vi vet huru svårt det är att
ändra inrotade vanor, då varje liten
förhöjning begränsar övriga konsumtionsmöjligheter, uppkom små-
ningom en situation där hela hyresfrågan kom i en återvändsgränd.
Så länge produktionen av nya bostäder ännu var rätt liten och
största delen av stadsbefolkningen
bodde i gamla reglerade lägenheter
var det dock ur politisk synpunkt
föga opportunt att erkänna ekonomiska fakta och yrka på att hyrorna i gamla hus skulle höjas till
en nivå som motsvarade den förhöjda kostnadsnivån.
Regeringarna blev därför nödsakade att söka andra utvägar. Då
hyrorna i nya hus på grund av de
stegrade byggnadskostnaderna var
betydligt högre än de reglerade hyrorna och då det såväl ur social
som ur politisk synpunkt ansågs
nödvändigt att förhållandet mellan
hyrorna i nya och gamla hus bleve
skäligt, begynte man sänka bostadskostnaderna i nya hus genom särskilda statliga stödåtgärder. Man
begynte subventionera hyrorna och
utvecklade för detta ändamål en
massa olika system. Att genom statligt stöd hålla de nya husens hyror
i nivå med de reglerade husens
hade dock i längden bringat statens
finanser i en ohållbar situation i de
länder där inflationsutvecklingen
varit betydande och klyftan mellan
de olika hyresnivåerna blivit alltför djup. Därför såg man sig nödsakad att gå en medelväg genom
att tillåta en viss förhöjning av hyrorna i gamla hus samtidigt som
man subventionerade produktionen av nya bostäder.
I hyresreglering underkastade
hus bodde folk .ur alla samhällsklasser och alla dessa vandes, oberoende av inkomster vid en låg hyresnivå. Därtill hade inflationen i
många länder gjort skillnaden mellan hyrorna så gott som obefintlig.
När man begynte tillämpa subventionspolitiken för att sänka bostadskostnaderna i nya hus råkade
man in på en linje där dessa åtgärder icke kunde begränsas till att
omfatta endast de mindre bemedlade, och sålunda betydde en allmän sänkning av bostadskostnaderna i nya hus. Ett dylikt system
krävde alltmer statliga medel. Ju
mer kostnadsnivån steg, dess svå-
rare blev det att upprätthålla en
jämn hyresnivå ens i de nya husen
varför bostadskostnaderna i senare
byggda nya hus oaktat subventionerna blev högre. Hyresnivån blev
på dessa grunder i många länder
rätt brokig. Hyran för en lägenhet
berodde ej på dess storlek och läge
sålunda att den skulle ha varit i
stort sett lika för likvärdiga lägenheter av samma typ, utan var beroende av husets byggnadsår, om
det var i privat eller offentlig ägo,
om huset byggts med enskilda medel eller om det helt och hållet eller
delvis uppförts med statligt stöd.
Med statliga subventioner eller med
den billiga penningens politik har
man ej förmått ersätta den faktor
som härleder sig av byggnadskostnadernas stegring ända från den
tidpunkt då hyrorna djupfrysts.
En stor del av den efterkrigstida
bostadsproduktionen har direkt
eller indirekt varit subventionerad.
De privata hyreshusens andel på
bostadsmarknaden har under de
senaste decennierna nedgått i hög
grad. Förutom den inverkan, som
fastlåsandel av hyrorna vid en nivå
som låg under såväl byggnadskostnader som priser utövade på regeringarnas subventionspolitik skapade detta förhållande redan i och
för sig ett eget problem. De gamla
hyrorna vilka icke motsvarade kostnadsnivån, ökade efterfrågan på
bostäder i nya hus enär de gamla
hyresgästerna oftast hellre kvarbodde i lägenheter, större än de
egentligen behövde eller deras inkomster förutsatte. Trots ansträngningarna att öka bostadsproduktionen bestod bostadsbristen – ja
t. o. m. förvärrades, då efterfrågan
alltmer översteg utbudet. Regleringen blev likaså ett hinder för
arbetskraftens mobilitet, enär arbetarna var ohågade att söka sig till
arbetsplatser belägna på så långt
avstånd från deras boningsort att
de blev nödsakade att avstå från
sin gamla billiga bostad.
Hyresregleringen föranledde yttermera ett problem därigenom att
underhållet av lägenheterna i gamla
395
hus försummades, då den fastlåsta
hyran ej förslog till reparationskostnader. Såsom en oroväckande
omständighet må ytterligare nämnas hyresregleringens inverkan på
nyfördelningen mellan hyresvärdarnas och hyresgästernas inkomster. Hyresregleringen blev såsom regulator av inkomstfördelningen
fullständigt godtycklig, ty den fäste
intet avseende vid enskilda förhållanden. Regleringen förorsakade
dessutom orättvisor hyresgästerna
emellan, enär hyran fastställdes
olika på grunder som intet hade att
göra med hyresgästernas privata
förhållanden.
Då den privata företagsamheten,
som från 1800-talets början har
svarat för produktionen av bostä-
der för alla samhällsklasser, på
grund av regleringen blev tvungen
att dra sig tillbaka från bostadsproduktionens område, begynte staten, kommunen och även i någon
mån industrin bygga bostäder, företrädesvis avsedda för arbetarbefolkningen. Fastän privata byggare
fortfarande hade haft möjligheter
att producera hyreslägenheter för
bättre situerade, avskräcktes de av
medvetandet om att regleringen,
ifall inflationen förvärrades, åter
kunde införas. Sålunda upphörde
den på rent ekonomisk bas byggande privata bostadsproduktionen
i de flesta västeuropeiska länder.
Då hyresregleringens inverkan
på bostadsförhållanden och bostadsproduktion begynte medföra
slika följder blev hyrespolitiken en
’,: b~- .
396
omstridd diskussionsfråga. Fortsättande! av den efterkrigstida hyrespolitiken blev allt svårare i den
mån den allmänna prisnivån steg,
klyftan mellan gamla och nya hyror blev allt större och trycket på
subventionspolitiken ökade. Problemställningen var: Skulle man bibehålla det ursprungliga förhållandet mellan gamla och nya hyror
genom att höja de gamla hyrorna
eller genom att höja subventionerna, eller skulle man förändra
förhållandet mellan hyrorna i
gamla och nya hus. Arbetarnas
reallöner utvisade i varje fall under hela efterkrigstiden en stigande
tendens varför arbetarbefolkningen
i de flesta länder var i stånd att
betala en högre hyra än den reglerade hyresnivån förutsatte.
Den efterkrigstida hyrespolitiken
förblev dock ända till 1950 i stort
sett oförändrad i hela Europa. I
Österrike, Finland, Frankrike och
Italien, där hyrespolitiken hela tiden gått ut på att höja hyrorna som
på grund av inflationen var synnerligen låga, skedde åren 1947-1950
en märkbar stegring. I Belgien, där
man från första början strävade till
att avskaffa hyresregleringen steg
hyrorna 2 7.4 gånger den fredstida
hyresnivån. I övriga länders hyresindex skedde blott smärre förskjutningar, Danmark undantaget, där
man för reparationer tillät något
större förhöjningar.
År 1950 blåste Koreakonjunkturen nytt liv i hyres- och subventionspolitiken. Dispariteten mellan
hyres- och prismvan under åren
1947-53 minskade i de länder där
den på grund av inflationen varit
störst. Därefter minskade under
åren 1953-55 skillnaden mellan hyres- och levnadskostnadsindex i
alla länder, utom Österrike där
skillnaden växte, samt England och
Danmark där den förblev oförändrad.
Från och med år 1955 har talrika
västeuropeiska länder vidtagit åtgärder för hyresregleringens gradvisa avveckling eller för att höja de
reglerade hyrorna så att de motsvarar den nya kostnadsnivån.
Denna politik har underlättats genom att trycket på bostadsmarknaden minskat och av inkomstnivåns
stegring. I Belgien upphävdes hyresregleringen förra året i sin helhet. I England trädde i somras en
lag i kraft som befriade 4-5 miljoner i ägarnas besittning varande
bostäder från reglering samt likaså
från reglering befriade alla de bostäder som blir lediga efter lagens
ikraftträdande. Därtill har på
grund av ändringar i fastigheternas
taxeringsvärden ytterligare 800 000
bostäder befriats från reglering.
Hyrorna för de reglerade husen har
dessutom höjts. – Den allmänna
tendensen i de flesta länder går mot
ett slutligt avvecklande av hyresregleringen.
Så är fallet också i Finland, där
hyresregleringens missförhållanden
och dödläget inom bostadsproduktionen under våra svåra år framstod i synnerligen bjärt dager, men
där man de senaste åren vidtagit
radikala åtgärder för upphävande
av regleringen och befrämjande av
bostadsproduktionen.
Då hyresregleringen sommaren
1940 trädde i kraft i Finland fastlåstes hyrorna vid nivån den l juni
1939. Detta var det första felet,
enär kostnadsnivån under det år
som gått redan stigit till det dubbla.
Följande år utsträcktes regleringen
att omfatta även uppsägningar och
samtidigt infördes obligatorisk bostadsförmedling vilken ansågs nödvändig då Finland tvungits avstå
områden till Sovjetunionen och befolkningen från dessa områden
överflyttat till finskt område. År
1941 blev även affärslägenheterna
underkastade reglering och senare,
då regleringen hade nått sin kulmen blev även de s. k. underhyresgästförhållandena reglerade. Man
tillämpade en princip enligt vilken
t. o. m. ägaren för eget bruk endast
fick disponera över ett rum för
varje familjemedlem. Sålunda blev
regleringen i Finland, delvis på
grund av politiska realiteter synnerligen sträng. Först på vårvintern 1954 begynte man i större
skala avveckla regleringen. I Finland har vi sålunda fått stor erfarenhet såväl av själva regleringen
som av dess successiva avvecklande.
Avvecklandet av hyresregleringen skedde till en början på territoriell bas genom att först befria 9 städer och 11 köpingar från
reglering, genom att avskaffa effek- 26- 583446 Svensk Tidskrift H. 7 1958
397
tiviseringsåtgärderna dvs. principen l rum per person, samt genom
att i några köpingar avskaffa bostadsförmedlingen. Följande år
fortsattes åtgärderna med att befria affärslokalerna i hela landet
med undantag av 3 städer. Denna
linje har man sedan fortsatt på och
för närvarande är endast 8 städer,
l köping och l landskommun underkastade hyresreglering.
Regleringsbestämmelserna i Finland har hela tiden förutsatt att
hyrorna i gamla hus motsvarar fastigheternas ränte- och underhållskostnader. Denna princip har dock
i praktiken blivit en död bokstav.
Det ålåg socialministeriet att årligen uträkna hyreskostnaderna på
basen av de verkliga kostnaderna.
Denna uträkning gjordes tyvärr
fullkomligt godtyckligt bl. a. genom
att endast 3 procent godkändes så-
som ränta på kapitalet och genom
att värdeminskningarna fastställdes stundom till l procent, stundom
till % procent av fastighetens beskattningsvärde. Redan år 1940
hade kostnaderna stigit till det
dubbla, men först år 1941 tilläts i
centralvärmehusen hyresförhöjning
på l O % fastän den bort utgöra
l 00 %. Klyftan mellan hyror och
hyreskostnader blev med åren allt
större och nådde sin kulmen åren
1948-1949 då hyresförhöjningsbehovet utgjorde 220 %. Från denna
tidpunkt begynte man i något större
utsträckning höja de reglerade hyrorna, men ännu år 1951 var hyresförhöjningsbehovet 130 %. år 1953
398
71 %, år 1955 40 %, år 1957 30%
och år 1958 18 %. Från innevarande års början steg de reglerade
hyrorna med ytterligare 10 %. sedan den nya hyresregleringslagen
trätt i kraft har denna sistnämnda
officiellt fastålida förhöjningsprocent dock ingen praktisk betydelse.
Ytterligare må påpekas, att lägenheternas inre reparationer ej alls
beaktats i socialministeriets uträkningar över hyresförhöjningsbehovet.
Den lag som från innevarande
års början är i kraft godkänner i
princip en fullständig avtalsfrihet
mellan hyresvärd och hyresgäst angående hyrans storlek. I fall överenskommelse härom icke nås kan
vardera parten underställa ärendet
hyresnämndens prövning. Hyran
bör av hyresnämnden fastställas så-
lunda att förutom det officiella hyresindexet även ortens fria hyresnivå, lägenhetens läge och övriga
på dess hyresvärde inverkande faktorer beaktas. Först i tredje rummet kommer den egentliga reglerade hyran som bör erläggas då
avtal ej träffats eller hyran icke
fastställts av hyresnämnden. Den
reglerade hyran utgör sålunda endast en minimihyra.
Den nya lagen innebär en vändpunkt i vår hyresreglering. Dess
syfte är att åvägabringa en utjämning av skillnaderna i hyror och
sålunda bereda väg för hyresregleringens totala avskaffande. Lagen
har varit i kraft så kort tid att ett
slutligt bedömande av dess följder
tillsvidare måste anstå. I varje fall
kan man konstatera att de frivilliga
överenskommelserna mellan hyresvärdar och hyresgäster avsevärt
ökat. Hyresförhöjningarna har i
dessa fall varit i medeltal 30-50
procent, uppvärmningskostnaderna
icke medräknade. I Helsingfors har
stegringen i centralvärmehus för
enrumslägenheter i medeltal utgjort 39 % och för dubbletter 46 %.
Förhöjningsprocenten förefaller
rätt stor, men härvid bör beaktas
att de hyror som tillsvidare fastställts, främst berör lägenheter i
hus som av en eller annan orsak
befunnit sig i en s. k. hyresgrop.
Hyresnämnden har utgått från att
lagens avsikt är att dylika hyresgropar utjämnas till en nivå som
motsvarar den fria hyresnivån på
orten. Fastän den av hyresnämnden sålunda fastställda hyresnivån
märkbart överstiger den tidigare
nivån utgör den dock endast % av
hyresnivån för de statssubventionerade Arava-husen. stegringen kan
alltså ej anses vara oskäligt hög. Ur
Helsingfors’ synvinkel kan ännu
framhållas att hyresnämndens utslag i allmänhet varit enhälliga dvs.
att också hyresgästernas representant har åtnöjts med utslagen.
En annan viktig förändring i vår
nya regleringslag är den att en lä-
genhet som den l januari 1958 icke
var i hyresgästs besittning, eller
som därefter blir ledig, är helt och
hållet befriad från reglering. Denna
ändring hade till följd att hyresregleringens grövsta missförhållande, den obligatoriska bostadsförmedlingen, avskaffades. Följden
härav blev åter att de tiotaltusen
spekulanter som, utan att vara i
oundgängligt bostadsbehov, försökte få en större, bättre eller billigare bostad nu föll bort från förteckningen över bostadssökande.
Antalet bostadssökande genom bostadsförmedlingen var i hela landet 27 000 och i Helsingfors 7 300.
När den nya hyreslagen var under
behandling i riksdagen lovade Finlands Fastighetsförbund att för sin
del bidraga till underlättandel av
de bostadslösas situation genom att
upprätta avgiftsfri frivillig bostadsförmedling. Endast 350 bostadssö-
kande har anmält sig och av dessa
har endast 96 utgjorts av vräkta
bostadslösa barnfamiljer. Tillsvidare har ca 50 familjer genom förmedlingen anskaffats bostad.
Fastän man med stöd av dessa
siffror kan bedriva och även bedrivit politisk propaganda rörande de
bostadslösas svåra lott, kan man
konstatera att de bostadsbehövandes antal med ett slag blivit försvinnande litet. I tidningspressen
uppdyker numera annonser under
rubriken »Lokaler uthyres» vilket
förut var en sällsynthet. Tillgången
på lägenheter i nya hus är relativt
stor och deras hyror har sjunkit.
Liknande erfarenheter har man
av regleringens regionala avveckling. Någon större uppsägningsvåg har ej förekommit, och situationen har bemästrats även på de
helt frigivna orterna. Om vi ännu
399
lugnt ger oss till tåls en tid kommer
vi att konstatera att bostadskrisens
spöke fördrivits från Finland. Detta
är slutet på åtgärderna för regleringens avvecklande. Enligt min
åsikt har vi i Finland kommit så
långt att hyresregleringen vid detta
års utgång utan risk kan upphävas.
Fördenskull har man begynt utarbeta en ny hyreslag, avsedd för normala förhållanden, där hyresgästernas rättsskydd skall ökas. Ägarens uppsägningsrätt skulle enligt
denna märkbart begränsas. Lagen
utgår från antagandet att varje hyresförhållande är avsett att bli bestående därest icke uttryckligen
överenskommits om att det utan
uppsägning skall upphöra vid fastställd tidpunkt. För uppsägning erfordras att hyresvärden frambär
giltiga skäl. Sådana skäl föreligger
då ägaren behöver lägenheten så-
som bostad för sig själv, sina barn
eller sina föräldrar.
Avskaffandet av hyresregleringen
löser dock icke slutligt bostadsfrå-
gan i Finland. Bristen på bostäder
i de större städerna och enkannerligen i Helsingfors kommer att
fortgå, men härvid är det ej mer
fråga om en absolut bostadsbrist,
utan snarare om en s. k. social bostadsbrist. Våra bostadsförhållanden företer många bristfälligheter
och stora befolkningsgrupper bor
ingalunda så, som önskvärt vore.
Den sociala bostadsbristen är dock
ett mycket relativt begrepp, ty
då levnadsstandarden stiger har
kraven på bostädernas art och
400
kvalitet i allmänhet ingen maximigräns.
Det bästa botemedlet mot den sociala bostadsbristen är en tillräcklig produktion av billiga och ur social synpunkt sett ändamålsenliga
bostäder. Framför allt borde vi
komma därhän, att hyreslägenheter
skulle byggas på basen av privat
företagsamhet. Hyreslägenheter behövas i första hand såsom bostäder
för mindre bemedlade ensamma
personer och för unga nygifta par
då denna boendeform ej kräver kapitalinsatser såsom byggandet av
egnahemshus eller inköp av aktielägenheter, på vilka former bostadsproduktionen i Finland i första
hand inriktat sig. För att åstadkomma en den privata byggnadssektorns återuppblomstring erfordras dock att man vinner de privata
hyggarkretsarnas förtroende och
detta förutsätter åter att statsmakten driver en aktiv bostadspolitik
som beaktar realiteter. Hyresregleringen bör avskaffas och samtidigt
bör en sådan permanent lag stiftas
som i nödig grad preciserar hyresvärdens och hyresgästens ställning,
deras rättigheter och skyldigheter
och sålunda normaliserar läget och
hindrar att hyresfrågan återigen
görs till en politisk fråga.
Så länge bostadsbristen är betydande kan ett upprätthållande av
hyresreglering försvaras. Det föreligger dock svårigheter att uppbringa ekonomiska argument varför hyrorna måste bindas vid en
nivå som står långt under den allmänna kostnadsnivån. Det största
fel som gjordes vid regleringens införande består just häri. Ser man
på hyresregleringen som en del av
bostadspolitiken i sin helhet är det
skäl att minnas, att den härleder
sitt ursprung ur ett nödläge och att
den alltid ansetts vara en temporär
åtgärd. I varje fall löser den icke
bostadsfrågan. Tvärtom utgör hyresregleringen, ifall den fortsätter,
en faktor som väsentligt försvårar
byggnadsproduktionens återuppblomstring.
Hyresregleringens avskaffande
möter svårigheter ifall en större
klyfta har uppstått mellan den ekonomiska och den reglerade hyresnivån. I ett dylikt fall förorsakar
regleringens avskaffande en stegring av levnadskostnaderna och
förändrar inkomstfördelningenmellan hyresvärd och hyresgäst till den
förstnämndas favör. Det motstånd
frigivandet av hyrorna möter upphör dock ifall verkningarna därav
neutraliseras genom lämpliga åtgärder. Det moderna samhället förfogar över många medel med vilkas
tillhjälp inkomstfördelningen kan
regleras på ett effektivare sätt än
genom hyresreglering.
Då man står i beråd att upphäva
hyresregleringen bör reformen utgå ifrån att man först uppnår en
hyresnivå som står i förhållande
till byggnadskostnaderna, räntefoten och subventionerna. Vidare bör
man sträva till att så långt det är
möjligt utjämna de differenser som
föreligger mellan likvärdiga reglerade lägenheters hyror. Ifall större
politiska eller sociala hinder förefinns för regleringens avskaffande
bör man till slut överväga de åtgärder som anses erforderliga för att
eliminera eller lindra de svårigheter en kännbar hyresförhöjning kan
medföra för vissa befolkningsgrupper. En fortsatt subventionering av
hela det nya bostadsbeståndet blir
dock alltför dyr och fråga är om
man därmed uppnår ett resultat
som i nämnvärd mån bidrar till bostadsfrågans lösning. Vore icke den
i en del länder förda bostadspolitiken, som genom bostadsbidrag
och billiga lån underlättar de
mindre bemedlades och de stora
familjernas möjligheter att erhålla
bostäder, trots allt en rättvisare och
förnuftigare lösning av problemet?
I detta fall har man möjligheter att
sköta bostadsfrågans produktionssida enligt sunda ekonomiska lagar,
genom att bereda väg för fri konkurrens mellan privata företagare,
kommuner och allmännyttiga samfund. statsmakten kan på många
sätt stöda bostadsproduktionen
t. ex. genom att föra en finanspolitik, som leder till att bostadsproduktionssektorn tillförs nödigt ka- 401
pital och allmänt strävar att sänka
byggnadskostnaderna. Från denna
produktionssektor skiljer sig sedan
bostadsfrågans rent sociala sektor,
som innefattar de rent socialpolitiska åtgärder som är nödiga för
att lätta bostadsbördan för dem
som samhället anser behöva ekonomiskt stöd.
En sund lösning av bostadsfrå-
gan förutsätter ovillkorligen hyresregleringens avskaffande. Den
marknadsmässiga bostadsbristen
kan upphävas endast därigenom
att disproportionen mellan priserna och betalningsförmågan upphör. Den sociala bostadsbristen blir
ej därigenom avhjälpt utan kan lö-
sas endast genom en ökad produktion av billiga bostäder. Men först
då landets hela ekonomi utvecklats
därhän att nationalinkomsten stiger och produktionen ökar har envar möjlighet att erhålla en bostad
som tillfredsställer alla rimliga
krav. Sålunda utgör bostadsfrågans
lösande en del av det stora problemet, huru landets hela ekonomiska
liv skall utvecklas och befrämjas
och den allmänna finanspolitik som
därvid bör tillämpas.